Rambler's Top100
Журнал ЮРИСТ

Авторы журнала «Юрист» – специалисты в различных областях юриспруденции, руководители ведомств, ученые и практики. Здесь публикуются статьи отечественных и зарубежных экспертов; консультации и интервью; исторические материалы и многое другое. Публикации тематически и содержательно отражают сложность и противоречивость развития отечественной юриспруденции. По вопросам, которые могут быть интересны широкому кругу юридической общественности, на страницах «ЮРИСТа» можете выступить и Вы. Среди наших читателей – юристы, работники правоохранительных органов, финансисты и экономисты, депутаты, промышленники и предприниматели Республики Казахстан.

Новости на Zakon.kz

Юридический форум

Специализированный ежемесячный журнал «ЮРИСТ»
В настоящее время юридические статьи публикуются в Библиотеке Параграфа
Июль, № 7,2006
Практика

Регистрация залоговых прав на имущество


в уполномоченных органах

некоторые вопросы

 

Автор главный юрисконсульт Управления по ведению единой базы залогов юридического департамента АО «Народный банк Казахстана» Даурен ШАКИРОВ анализирует проблемы, возникающие при регистрации залоговых прав (регистрация, снятие) в уполномоченных органах, а также вопросы получения/возврата документов, подтверждающих залоговые права.

 

Залог, как способ обеспечения исполнения обязательств по договору является, пожалуй, самой надежной и распространенной формой обеспечения исполнения договорных обязательств.

В пользу данного утверждения, говорит такой факт, что залоговые отношения, складывающиеся между субъектами прав, прямо регулируются такими документами как Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее - Гражданский кодекс), Закон Республики Казахстан «О регистрации залога движимого имущества», Указ Президента Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества», опосредованно - Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельным кодексом Республики Казахстан», Законом Республики Казахстан «О недрах и недропользовании» и т.д.

Общий лейтмотив данного перечисления основных документов, регулирующих залоговые правоотношения состоит в том, что в обеспечение исполнения каких-либо правомерных обязательств может быть передано в залог практически любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением вещей изъятых из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законодательными актами (п.1 ст. 301 Гражданского кодекса). Это, выгодно отличает залог от других способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных законодательством Республики Казахстан, так и не противоречащих оному.

В связи с этими условиями, банки, как наиболее активные участники залоговых правоотношений (в том числе, в связи с увеличивающейся интенсивностью кредитно-залоговых отношений, связанных со строительным бумом в стране - где банки играют значительную роль), ежедневно заключают договоры о залоге, в большинстве случаев (в рамках законодательства), регистрируемых в уполномоченных органах. При этом, у банка, как стороны договора (залогодержателя), возникают некоторые проблемы регистрации (подтверждения) соответствующих прав, как по объективным причинам (недоработки законодательства), так и по субъективным причинам («нечистоплотность» и бюрократизм работников регистрирующих органов).

Предметом данного анализа являются проблемы, возникающие при регистрации залоговых прав (регистрация, снятие) в уполномоченных органах, а также, вопросы получения/возврата документов, подтверждающих залоговые права, а именно:

· требования центров по недвижимости о явке представителя залогодержателя при регистрации прав самого залогодержателя в уполномоченном органе (лица, подписавшего договор);

· проблемы выдачи/возврата правоудостоверяющих документов на имущество при регистрации изменений в ранее зарегистрированном праве.

 

Требования центров по недвижимости о явке представителя Банка - залогодержателя при регистрации прекращения прав самого залогодержателя в уполномоченном органе (лица, подписавшего договор).

В соответствии со ст. 37 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона «Об ипотеке недвижимого имущества», в случае прекращения ипотеки в результате выполнения должником основного обязательства, а также исполнения ипотечного договора, как путем продажи заложенного недвижимого имущества, так и путем обращения его в собственность залогодержателя, последний выдает залогодателю письменный документ, свидетельствующий о прекращении ипотеки, зарегистрированный в соответствующем органе.

Данное положение, в частности, основано на общем правиле о праве лиц участвовать в правоотношениях самостоятельно, не прибегая к посредничеству других лиц.

Вместе с тем, в определенных случаях участники правоотношений в соответствии с действующим законодательством (ст. 163 Гражданского кодекса Республики Казахстан) имеют возможность использовать институт представительства, который, в частности реализуется посредством выдачи одним участником сделки (доверителем) доверенности другому лицу (поверенному) на совершение соответствующих действий от имени доверителя. В рассматриваемом случае, банк - залогодержатель, являясь активным участником гражданских правоотношений (залоговых) и финансовым институтом на рынке различных сфер бизнеса, не всегда имеет возможность участвовать в процессе регистрации определенных прав самостоятельными людскими ресурсами, что обусловливает необходимость выдачи доверенности представителям залогодателей, остро заинтересованных в регистрации соответствующих прав.

При этом, необходимо понимать, что отношения между представителем и третьим лицом являются реализацией полномочий по представительству и не носят самостоятельного характера, и фигура представителя не имеет значения для третьего лица. Кроме того, регистрирующий орган не наделен полномочиями по проверке легитимности доверенностей, что к тому же подтверждает обязанность данного органа принимать соответствующие документы и доверенность, выданную банком на регистрацию определенных прав.

В связи с вышеизложенным, действия центра по недвижимости в вышерассмотренном контексте, будут считаться явным превышением его полномочий и грубым нарушением положений действующего законодательства.

В случае отказа в принятии этих документов, у банка, безусловно, возникают соответствующие права по их отстаиванию в судебном порядке.

Выработка единого понимания данного вопроса со стороны уполномоченного органа и доведения до сведения территориальных органов норм действующего законодательства, способствовало бы развитию бизнес отношений участников сделки, а также повышению и укреплению правовой культуры залогодателей, самостоятельно регистрирующих залоговые права, на основании документа, выданного банком-залогодержателем.

 

Процесс выдачи/возврата правоудостоверяющих документов

на имущество при регистрации изменений в ранее зарегистрированном праве

 

В ходе осуществления банками деятельности по регистрации залоговых прав на имущество, возникающей при его взаимоотношениях с клиентами, безусловно, эти отношения должны закрепляться соответствующими документами, выдаваемыми уполномоченными органами.

Предметом настоящего вопроса является попытка разобраться в определениях этих документов, а заодно, проанализировать такие не всегда однозначные нюансы, как режим их выдачи/возврата при регистрации изменений в ранее зарегистрированном праве.

В соответствии с действующим законодательством, необходимо разграничивать понятие «правоустанавливающие документы» и «правоудостоверяющие документы», а также - режим их выдачи и использования.

В соответствии с п. 44 постановления Правительства Республики Казахстан от 20.02.1997 г. № 236 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан», имеющего силу закона (О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) от 25.12.1995 г. № 2727, под правоустанавливающими документами подразумеваются документы, подтверждающие возникновение, изменение, ограничение (обременение) или прекращение соответствующего права на недвижимость с приложением, при необходимости, плана объекта недвижимости, указывающего сферу действия права (обременения, ограничения). Как видно, в данной норме не приведен перечень возможных документов, однако, из смысла данного указа и ст.7 Гражданского кодекса Республики Казахстан предполагается, что этими документами являются договор купли-продажи, договор дарения, решение суда и т.д.

В свою очередь, земельное законодательство (п.33 ст.12 Земельного кодекса Республики Казахстан) четко определило этот термин, согласно которому правоустанавливающими документами на земельный участок являются правоустанавливающие документы, на основании которых возникают у граждан и юридических лиц соответствующие права на земельный участок (право частной собственности, право землепользования, сервитуты и другие вещные права на земельный участок). К правоустанавливающим документам, как и согласно ст.7 Гражданского кодекса Республики Казахстан отнесены правовые акты исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок, договоры купли-продажи (мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка) и решения судебных органов о признании права частной собственности на земельный участок, права землепользования и иных вещных прав на землю.

Вместе с тем, собственно, термин «правоудостоверяющий документ» определен лишь земельным законодательством, и таким документом следует считать документ, отражающий идентификационные характеристики имущества и выдаваемый уполномоченным органом на основании правоустанавливающих документов на предмет залога. Правоудостоверяющие документы свидетельствуют факт надлежащего оформления и возникновения гражданских прав.

Такими документами по земельным участкам могут быть документы, отражающие идентификационные характеристики земельного участка и выдаваемые уполномоченным органом по земельным отношениям собственникам земельных участков и землепользователям на основании правоустанавливающих документов, а именно: акт на право частной собственности на земельный участок, акт на право постоянного землепользования и акт на право временного (возмездного, безвозмездного) землепользования (п.34 указанного земельного кодекса).

В то же время, данный термин не закреплен на законодательном уровне в регулировании отношений по недвижимому имуществу, включающему земельный участок с находящимся на нем каким-либо объектом.

В этой связи, по такому виду имущества можно разделять «документы, удостоверяющие регистрацию права» и «документы, подтверждающие регистрацию права».

В первом случае, таким документом является свидетельство о регистрации прав (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним (в соответствии с приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан от 26.07.2005 г. № 288), анализируемый ниже.

В случае утраты либо повреждения этого документа, правообладатель может получить его дубликат на основании заявления с указанием причины утраты/повреждения, и, в данном случае, не возникает риска оспаривания гражданских прав, задержки в их передаче и т.п.

Что касается документа, подтверждающего регистрацию права залога на имущество, то такими документами следует считать свидетельство о государственной регистрации залога движимого имущества (в отношении движимого имущества) и свидетельство о государственной регистрации ипотеки (в отношении недвижимого имуществ).

При этом, по вопросу выдачи и возврата этих документов, при внесении каких-либо изменений в зарегистрированном праве, сложилась следующая ситуация.

 

По недвижимому имуществу

 

В соответствии с Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 04.08.1997 г. № 66 «Об утверждении форм свидетельств по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусмотрена типовая форма Свидетельства о регистрации ипотеки[1], согласно которому данный документ подлежит возврату в регистрационный орган при погашении ипотеки залога, а при утрате (повреждении) свидетельства правообладатель обязан подать заявление в регистрационный орган с указанием причины утраты (повреждения) свидетельства.

То есть, в данном документе четко не оговорен случай возврата предыдущего документа взамен вновь выдаваемого, при регистрации изменений в ранее зарегистрированном праве, при этом, в документе отражены сведения строго по ипотеке.

В то же время, свидетельство о государственной регистрации прав (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним, типовая форма которого утверждена вышеуказанным Приказом № 288, содержит информацию, как по зарегистрированным правам, так и по обременениям, с указанием по обременениям следующих условий: вид обременения, содержание, правообладатель или уполномоченный орган, форма общей собственности, доля, сумма (стоимость), размер основного обязательства, срок, основание возникновения обременения, дата и время регистрации. То есть, данный документ является своего рода документом универсального характера.

Иначе говоря, в данном документе содержится практически идентичная информация, предусмотренная свидетельством о регистрации ипотеки, наряду с иной информацией о зарегистрированных правах. Однако, свидетельство о государственной регистрации прав (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает его возврат в регистрирующий орган при изменении и прекращении, а свидетельство о регистрации ипотеки не предусматривает такой возможности.

Что касается вопроса об удостоверении регистрации прав на недвижимое имущество, то в соответствии со ст.17 Указа Президента Республики Казахстан, и.с.з. от 25.12.1995 г. № 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», произведенная регистрация подтверждается совершением надписи на документе, предоставленном для регистрации. И, хотя как в данном указе, так и в Законе Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества», не предусматривается типовая форма заявления на регистрацию прав, в форме заявления, выдаваемого РГП «Центр по недвижимости по г. Алматы», имеется условие «Необходимо ли Свидетельство о регистрации».

Таким образом, свидетельство о регистрации залога недвижимого имущества может быть получено в случае соответствующего волеизъявления заявителя, и заявитель может ограничиться проставлением на договоре надписи (печать и подпись - прим. Авт.) (в случае, если такая форма используется во всех филиалах центров по недвижимости).

В связи с вышеизложенным, возникают следующие вопросы:

а) подменяет ли в рассмотренном контексте Свидетельство о государственной регистрации прав (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним Свидетельство о регистрации ипотеки;

б) насколько согласуется требование уполномоченных органов о возвращении залогодержателем Свидетельства о регистрации ипотеки при регистрации изменений в ранее зарегистрированном праве с нормами действующего законодательства, для его замены (данный вопрос, в частности, поднимается в виду наличия некоторых рисков банка-залогодержателя, поскольку, определенное время у него отсутствует документ (помимо договора со штампом), подтверждающий произведенную регистрацию залогового обременения);

в) может ли заявитель ограничиться проставлением на договоре о залоге отметки центра по недвижимости (штампа, подписи руководителя), либо получение Свидетельство о регистрации ипотеки, есть обязательное условие.

 

По движимому имуществу

 

В соответствии с Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 22.02.1999 г. № 14 «Об утверждении Правил регистрации залога движимого имущества», утверждена, в том числе, типовая форма Свидетельства о государственной регистрации залога движимого имущества, согласно которому данный документ подлежит возврату в регистрационный орган при погашении залога, а при утрате (повреждении) свидетельства правообладатель обязан подать заявление в регистрационный орган с указанием причины утраты (повреждения) свидетельства.

Следует отметить, что в данном документе также не оговорен случай возврата предыдущего документа взамен вновь выдаваемого, при регистрации изменений в ранее зарегистрированном праве.

При этом, статья 17 Закона Республики Казахстан «О регистрации залога движимого имущества», регулирующая порядок регистрации изменений, дополнений и прекращения зарегистрированного права, предусматривает предоставление регистрирующему органу наряду с заявлением лишь договора о внесении изменений и дополнений (дополнительное соглашение - прим. Авт.), в том числе, договор о переходе права собственности, об уступке права требования и т.д. То есть, возврат ранее выданного свидетельства о регистрации залога движимого имущества, не предусмотрен указанными документами.

Что касается регистрации права залога на движимое имущество, то в соответствии со ст.13 Закона Республики Казахстан «О регистрации залога движимого имущества», регистрация залога движимого имущества удостоверяется свидетельством о регистрации, при этом, данную норму следует рассматривать как норму императивного характера. В тоже время, в типовой форме заявления на регистрацию договора о залоге движимого имущества, утвержденной вышеуказанным Приказом Министра юстиции № 14, также имеется пункт «Необходимо ли Свидетельство о государственной регистрации», что подразумевало бы возможность выбора заявителя получать указанное свидетельство, либо ограничиться проставлением отметки на договоре о залоге. Однако, учитывая уровень нормативного правового акта в зависимости от его юридической силы в иерархии нормативных правовых актов, можно утверждать, что должно соблюдаться императивное условие указанного закона и свидетельство о государственной регистрации залога движимого имущества должно выдаваться на обязательной основе.

При утере этих документов, уполномоченный орган также выдает их дубликаты. То есть, утеря упомянутых документов не влечет каких-либо последствий, как для правообладателя, так и для залогодержателя имущества, права на которое удостоверены соответствующим свидетельством, кроме расходов по получению дубликата документа.

В то же время, как видно из условий настоящего анализа, в упомянутых документах, регулирующих выдачу свидетельства о регистрации ипотеки и свидетельства о регистрации залоги движимого имущества, не оговорен случай возврата предыдущего документа взамен вновь выдаваемого, при регистрации изменений (дополнений) в ранее зарегистрированном праве.

Следует отметить, что ранее процесс выдачи, аннулирования свидетельств, выдаваемых центрами по недвижимости, подробно регламентировался Инструкцией о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Центрами по недвижимости, утвержденной Директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан 16 июля 1998 г., которое, на данный момент отменено.

Вследствие чего, возникают также следующие вопросы:

а) насколько согласуется с нормой ст.13 Закона Республики Казахстан «О регистрации залога движимого имущества» касательно того, что регистрация залога движимого имущества удостоверяется только свидетельством о регистрации, условие типовой формы заявления на регистрацию договора о залоге движимого имущества, утвержденной вышеупомянутым Приказом Министра юстиции № 14;

б) насколько правомерно требование центров по недвижимости о возврате залогодержателем Свидетельства о государственной регистрации залога движимого имущества, для его замены при регистрации изменений в ранее зарегистрированном праве, если такое условие не закреплено соответствующими нормативными актами.

В связи с вышеизложенным, думается, что затеянный в последнее время кардинальный пересмотр отношения регистрирующего органа к существующему процессу документооборота, естественно, позитивного характера, как-то: упрощение процесса документооборота, «принцип одного окна», намерение ускорить процесс регистрации документов до минимальных сроков, должен также в известной степени коснуться регулирования правоотношений в рассмотренном контексте, что существенно помогло бы в развитии и упорядочении бизнес - отношений между финансовыми институтами и их партнерами.

 


[1] В данном случае, безусловно, речь идет о залоге недвижимого имущества.

Здесь должны быть комментарий