Rambler's Top100
Журнал ЮРИСТ

Авторы журнала «Юрист» – специалисты в различных областях юриспруденции, руководители ведомств, ученые и практики. Здесь публикуются статьи отечественных и зарубежных экспертов; консультации и интервью; исторические материалы и многое другое. Публикации тематически и содержательно отражают сложность и противоречивость развития отечественной юриспруденции. По вопросам, которые могут быть интересны широкому кругу юридической общественности, на страницах «ЮРИСТа» можете выступить и Вы. Среди наших читателей – юристы, работники правоохранительных органов, финансисты и экономисты, депутаты, промышленники и предприниматели Республики Казахстан.

Новости на Zakon.kz

Юридический форум

Специализированный ежемесячный журнал «ЮРИСТ»
В настоящее время юридические статьи публикуются в Библиотеке Параграфа
Июнь, № 6,2005
Международное право

Основные начала российского жилищного законодательства

 

 

В Российской Федерации наконец принят Жилищный кодекс[1]. Он вступил в силу 1 марта 2005 года. Комментарий д.ю.н. Б.М. Гонгало.

 

 

Статья 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс, ЖК РФ или ЖК) имеет титул: «Основные начала жилищного законодательства». В ней установлено следующее.

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

Рассматривая содержание ст. 1 ЖК, можно отметить следующее.

1. Жилищное законодательство[2] представляет собой систему нормативных актов. Кроме прочего, системность обеспечивается единством принципов правового регулирования жилищных отношений, которые и закреплены в комментируемой статье.

Основные начала жилищного законодательства или, что то же самое - принципы жилищного права представляют собой определенные начала, руководящие идеи, в соответствии с которыми осуществляется правовое регулирование жилищных отношений[3]. Как представляется, указанием принципов жилищного права обозначены цели жилищной политики российского государства. Поэтому форма изложения основных начал жилищного законодательства достаточно абстрактна (иной она и быть не может). К сожалению, такого рода нормы обычно остаются незамеченными теми, кто применяет закон. Между тем идеи, в них содержащиеся, находятся в основании всех прочих жилищно-правовых норм (далее об этом несколько подробнее). Основные начала необходимо учитывать при применении жилищного законодательства по аналогии (ст. 7 ЖК). Они должны приниматься во внимание также при применении к регулированию жилищных отношений иного законодательства (ст. 8 ЖК). Их следует учитывать при толковании регулятивных и охранительных норм жилищного законодательства и т.д.

Не будет преувеличением сказать, что в комментируемой статье сформулированы идеи, на которых базируется все российское жилищное законодательство.

2. Своим появлением в первой (!) статье Жилищного кодекса основные начала жилищного законодательства обязаны Гражданскому кодексу Российской Федерации. Этот фундаментальный закон, принятый десять лет назад, также начинается с изложения основных начал (гражданского законодательства). Но дело не только (и не столько) в идее начать кодекс с изложения принципов правового регулирования соответствующих общественных отношений. Влияние цивилистических категорий, конструкций и прочие на формирование жилищного законодательства трудно переоценить.

Жилищные отношения регулировались гражданско-правовыми нормами. В 20-х годах прошлого века достаточно популярной стала идея о необходимости регулирования жилищных отношений специальным правовым актом (уже тогда разрабатывались проекты жилищного кодекса). И хотя эта идея была реализована достаточно противоречиво, в предвоенные годы С.И. Аскназием была научно обоснована самостоятельность жилищного права в пределах права гражданского, а затем появились общетеоретические исследования самих жилищных правоотношений (речь идет прежде всего о классическом произведении Ю.Г. Басина «Вопросы советского жилищного права»[4].

Впоследствии появились Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (1981 г.) и принятые в развитие этого акта жилищные кодексы союзных республик. По мнению одних авторов, названные акты являются гражданско-правовыми[5]. Другие ученые полагали, что их следует считать комплексными, но при этом подчеркивали «неразрывную связь гражданского и жилищного законодательства»[6].

В настоящее время большинство исследователей считает жилищное право комплексной отраслью. Так, С.М. Корнеев высказывает мнение, что «наиболее правильно… считать жилищное право комплексной отраслью права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства»[7]. П.В. Крашенинников, характеризуя жилищное законодательство, полагает, что оно носит комплексный характер[8], но отмечает, что значительная часть норм, содержащихся в актах жилищного законодательства, является гражданско-правовыми[9].

Таким образом, жилищное право сформировалось в рамках права гражданского. Впоследствии, вобрав в себя большое число норм различной отраслевой природы, ставшее комплексной отраслью права, тем не менее жилищное право тяготеет к праву гражданскому. И дело не только в том, что в нем (жилищном праве) преобладают гражданско-правовые нормы. Суть прежде всего в том, что большинство жилищных отношений, причем занимающих главенствующее место среди социальных связей, опосредствующих удовлетворение жилищных потребностей, отвечает всем признакам отношений, входящих в предмет гражданского права. Соответственно регламентация этих отношений осуществляется с использованием гражданско-правового метода регулирования. Поэтому можно констатировать существование объективных причин преобладающего влияния гражданского законодательства на жилищное законодательство. Вероятно, существуют также обстоятельства субъективного характера. Так, не может не сказаться на развитии и состоянии жилищного законодательства тот факт, что исследованием жилищно-правовых проблем занимаются цивилисты. И, естественно, что именно гражданско-правовые идеи, конструкции и прочие торжествуют в доктрине и практике регулирования жилищных отношений.

3. Среди основных начал жилищного законодательства названы:

1) необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище;

2) необходимость обеспечения безопасности жилища;

3) неприкосновенность жилища;

4) недопустимость произвольного лишения жилища;

5) необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав;

6) признание равенства участников жилищных отношений, складывающихся по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, если иное не предусмотрено федеральным законом и не вытекает из существа жилищных отношений;

7) необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав;

8) необходимость судебной защиты жилищных прав;

9) необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда;

10) необходимость использования жилых помещений по назначению.

4. В статье 7 Конституции Российской Федерации (далее - Конституция РФ) предусмотрено, что Россия является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В силу ч. 2 ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Таким образом, первое из названных в комментируемой статье основных начал жилищного законодательства есть конституционное положение.

В ст. 2 Жилищного кодекса указывается, каким образом органы государственной власти и органы местного самоуправления должны обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище. Они должны содействовать развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, использовать бюджетные и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, стимулировать жилищное строительство и т.д. Компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления определяется ст. ст. 12-14 ЖК РФ. Так, к компетенции органов государственной власти Российской Федерации относится определение порядка государственного учета жилищных фондов, установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и т.д.

5. Жилищное законодательство исходит из необходимости обеспечить безопасность жилища. Доступными праву средствами оно должно способствовать тому, чтобы жилье находилось в состоянии, не угрожающем жизни и здоровью граждан. Если жилое помещение оказалось в таком состоянии, что проживать в нем небезопасно, то оно не должно использоваться в качестве жилья и т.д. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают контроль за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам (п. 6 ст. 2 ЖК), за соблюдением установленных требований при жилищном строительстве (п. 7 ст. 2). Жилищное законодательство признает жилым помещением только помещение, которое отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам (ст. 15), законом запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК, п. 3 ст. 288 ГК РФ), законодательством предписывается, что при пользовании жилыми помещениями должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные требования (ч. 4 ст.17), закон предусматривает, что граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания (ст. 85) и т.д. и т.п.

6. Каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни (ст. 23 Конституции РФ). Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения (ст. 25 Конституции РФ). Данное конституционное положение, будучи воспроизведенным в ЖК РФ (ст.1, 3), среди прочих жилищно-правовых норм выглядит несколько оригинально. Подавляющее число норм ЖК призвано регулировать имущественные отношения. В данном случае речь идет о правилах, регламентирующих личные неимущественные отношения.

Если в большинстве норм жилищного законодательства формулируются достаточно конкретные указания о тех или иных правах и обязанностях граждан, юридических лиц и других участников жилищных отношений, то в данном случае представляет известную сложность даже установление управомоченного лица (обладателя права на неприкосновенность жилища)[10].

При воспроизведении в ЖК рассматриваемого конституционного правила осуществлена его модификация. Так, присутствуют некоторые стилистические изменения, не имеющие существенного значения. Например, в Конституции РФ говорится о недопустимости проникать в жилище «против воли» проживающих в нем лиц, а в ст. 3 ЖК, конкретизирующей положение ст. 1 о неприкосновенности жилища, указывается, что никто не вправе проникать в жилище «без согласия» проживающих в нем лиц.

В ст. 3 ЖК осуществляется конкретизация норм Конституции РФ и ст. 1 ЖК о неприкосновенности жилища.

В Конституции РФ говорится о недопустимости проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц… В ЖК речь идет о недопустимости проникновения в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан… Таким образом, в силу Жилищного кодекса субъективное личное неимущественное право на неприкосновенность жилища принадлежит только тем гражданам, которые занимают жилье на законных основаниях (по договору найма или поднайма, как собственники или члены семьи собственника и т.п.). «Право на неприкосновенность жилища возникает независимо от того, на каких законных основаниях лицо проживает в данном жилище»[11].

В Конституции РФ предусматривается возможность проникновения в жилище против воли проживающих в нем лиц в случаях, установленных федеральным законом. В Жилищном кодексе, во-первых, установлено, что отступление от принципа неприкосновенности жилища допустимо в случаях и в порядке, предусмотренных федеральным законом. Во-вторых, определено, что проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается только в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая (ч. 3 ст. 3 ЖК).

По мнению Л.О. Красавчиковой, право на неприкосновенность жилища имеет свое особое содержание, которое обладает внутренней и внешней стороной. Внешняя сторона содержания данного права «выполняет охранительную функцию, юридически обеспечивая ограждение гражданина от вторжения в жилище (а тем самым и в частную жизнь) со стороны третьих лиц»[12]. Что касается внутренней стороны содержания права на неприкосновенность жилища, то, как полагает Л.О. Красавчикова, она «определяет меру свободы гражданина поступать в жилище по своему усмотрению… Гражданин (или его семья) сам определяет распорядок дня, время приема и состав гостей и т.д. Эта сторона содержания данного права юридически выражает свободу положительных действий самим управомоченным лицом. Закон не устанавливает, как и какие действия лицо будет совершать в своем жилище; закон лишь обеспечивает свободу тех действий, которые посчитает необходимым совершить управомоченное лицо»[13].

Нет оснований оспаривать справедливость утверждений о том, что закон позволяет вести себя в своем жилище по своему усмотрению (естественно, в пределах, очерченных законом, и с учетом ограничений, установленных законом и (или) договором). Но вряд ли стоит квалифицировать такую возможность как «внутреннюю сторону содержания права на неприкосновенность жилища».

Любое вещное право характеризуется[14], в частности, тем, что объектом его является вещь, т.е. предмет материального мира, могущий быть в обладании субъекта. Жилище - вещь. Обладатель вещного права посредством собственных действий удовлетворяет свой интерес. Лицо, имеющее право на жилое помещение, может владеть, пользоваться и распоряжаться жильем. Понятно, что соответствующие правомочия могут быть реализованы не иначе как собственными действиями субъекта, обладающего ими[15]. Владеть жилищем значит «пребывать в нем в угодное для себя время, заниматься в жилище своими делами, по своему усмотрению определять доступ туда третьих лиц»[16]. Возможность пользоваться жилищем означает «по своему усмотрению расставлять мебель, определять, «когда ложиться и вставать», где «быть горнице» или «красному углу» и что поместить в подсобных помещениях и т.д.»[17].

Таким образом, те правовые возможности, которые Л.О. Красавчикова именует «внутренней стороной содержания права на неприкосновенность жилища», входят в содержание вещного права на жилище. А что касается права на неприкосновенность жилища, то оно «выполняет охранительную функцию, юридически обеспечивая ограждение гражданина от вторжения в жилище (а тем самым и в частную жизнь) со стороны третьих лиц»[18]. Содержание права на неприкосновенность жилища исчерпывается тем, что Л.О. Красавчикова называет «внешней стороной содержания права на неприкосновенность жилища». И не более того. Отмеченное, впрочем, ничуть не умаляет значения данного права.

7. В качестве одного из основных начал жилищного законодательства названо конституционное положение, в соответствии с которым никто не может быть произвольно лишен жилища (ч.1 ст. 40 Конституции РФ). Оно несколько конкретизируется в ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса: никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами. Так, расторжение договора социального найма жилого помещения допускается в судебном порядке только в случаях, указанных в ч. 4 ст. 83 ЖК.

8. Право в целом (в том числе жилищное) должно стремиться к обеспечению возможности беспрепятственного осуществления субъективных прав. В соответствующей части комментируемой статьи по сути воспроизводится общеправовой принцип. Его торжество есть свидетельство торжества права. А оно достижимо только при условии, что правовые нормы предусматривают меры, обеспечивающие беспрепятственное осуществление субъективных прав. В том числе устанавливают порядок реализации права, определяют процедуры (формы и пр.) осуществления прав, санкции, применяемые к нарушителям права, и т.д.

9. Если жилищные права все-таки нарушены, то жилищное законодательство исходит из необходимости восстановления нарушенных прав.

Восстановление жилищных прав чаще всего достигается использованием таких гражданско-правовых способов защиты, как признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, присуждение к исполнению обязанности в натуре, возмещение убытков и др. (ст. 12 ГК РФ). В Жилищном кодексе содержится немало норм, конкретизирующих общие положения о защите субъективных прав, предусматривающих меры, направленные на восстановление права в том или ином случае его нарушения. Так, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29). В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением он обязан освободить жилое помещение (прекратить пользоваться им), а при неисполнении данной обязанности гражданин подлежит выселению (ст. 35). При признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным участники обмена подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения (ч. 2 ст. 75) и т.д.

10. Права и свободы человека и гражданина обеспечиваются правосудием[19] (ст. 18 Конституции РФ). Практически все жилищные споры подведомственны суду. Жилищные права могут защищаться и в административном порядке. Но и в этом случае решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд ( ч. 2 ст. 11 ЖК).

11. Говоря о равенстве участников жилищных отношений, как о принципе жилищного права, важно обратить внимание на следующие обстоятельства.

Во-первых, речь идет о юридическом (формальном) равенстве. Мы все всегда различались и будем отличаться с точки зрения экономической, психофизической и т.д. Но право, регулируя определенные виды общественных отношений, игнорирует реально существующее неравенство, исходит из того, что с точки зрения юридической субъекты равны.

Во-вторых, в гражданском праве под равенством понимается отсутствие власти и подчинения; один субъект не подчинен другому, не может повелевать другим. В комментируемой статье под равенством разумеется нечто иное. Имеется в виду равноправие пользователей. Пользователи равны в правах и обязанностях.

В-третьих, говорится о равенстве прав и обязанностей не во всех жилищных отношениях, а только в отношениях по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Это означает, что если, к примеру, в квартире проживает несколько человек, то никто из них не пользуется преимуществом в пользовании кухней, ванной и т.д. Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на жилые помещения, расположенные в разных домах или квартирах. В случае возникновения спора наниматель, любой из членов его семьи вправе требовать принудительного обмена и т.д. и т.п.

В-четвертых, из Жилищного кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений может следовать, что пользующиеся жилым помещением граждане не равны в правах и (или) обязанностях. Так, в силу ч. 2 ст. 69 Кодекса члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Но одновременно предусмотрено, что только дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

12. Жилищное законодательство пронизано идеей необходимости обеспечить сохранность жилищного фонда. На этот счет оно содержит многочисленные указания. Так, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним (ч. 4 ст. 30), а при неисполнении данной обязанности право собственности на жилое помещение может быть прекращено в судебном порядке (ст. 293 ГК РФ). Договор социального найма жилого помещения может быть прекращен по требованию наймодателя в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ст. 83 ЖК). Установление в законодательстве предельно конкретизированных правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, а главное - их соблюдение способствует обеспечению сохранности жилищного фонда. В законодательстве неоднократно указывается на обязанность различных субъектов осуществлять контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда (ст. ст. 12-14, 20 и др.).

13. Целевое назначение жилых помещений состоит в том, что они предназначены для проживания граждан[20] (п. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 17 ЖК). Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

В случае использования жилого помещения не по назначению могут применяться различные правовые санкции. Вплоть до лишения субъекта права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ) или права пользования (например, ст. 79 ЖК).

14. Рассматривая содержание части второй комментируемой статьи, необходимо обратить внимание на следующие моменты.

Во-первых, здесь сделан акцент на правах граждан, хотя участниками жилищных отношений могут быть также юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ч. 2 ст. 4). Это обусловлено целью жилищной политики - обеспечение права граждан на жилище. По-видимому, не будет преувеличением сказать, что гражданин является центральным субъектом жилищных отношений.

Во-вторых, здесь воплощена гражданско-правовая идея о том, что (жилищные) права осуществляются гражданами «своей волей и в своем интересе» (ср. ч. 2 ст. 1 ЖК РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ). Граждане автономны при осуществлении жилищных прав, в том числе и при распоряжении ими. Недопустимо принуждать гражданина к тому, чтобы он проживал в принадлежащем ему жилом помещении, нельзя заставить гражданина распорядиться своими жилищными правами и т.д.

В-третьих, здесь отчетливо прослеживается диспозитивное начало правового регулирования жилищных отношений с участием граждан. Граждане имеют возможность свободно выбирать способы удовлетворения жилищных потребностей (проживать в жилом помещении, приобретенном по договору купли-продажи, пользоваться жильем, предоставленным по договору социального найма, и т.д.). Естественно, о свободном выборе речь идет исходя из сугубо юридической точки зрения. При этом не учитывается тот факт, что выбор может быть жестко детерминирован экономическими условиями и пр.

Понятно, что свобода выбора осуществляется в рамках, установленных законом. Так, в социальный наем могут получить жилье не все граждане, нуждающиеся в жилых помещениях, но лишь определенные категории граждан (ст. 49).

В-четвертых, упомянуты основания возникновения жилищных прав и особо выделено одно из них - договор. Такое внимание к договору обусловлено особой ролью договора в возникновении жилищных прав и их регулировании. Кроме известных договоров социального и коммерческого найма, жилищные отношения порождают и регулируют договоры безвозмездного пользования, поднайма, найма специализированных жилых помещений, обмена жилыми помещениями и т.д. Даже поселение временных жильцов основано на договоре.

В-пятых, в ч. 2 ст. 1 ЖК воспроизводится конституционное положение, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (ч. 3 ст. 17 Конституции РФ). Но при этом, если в Конституции речь идет об осуществлении прав и свобод, то в комментируемой норме упоминаются и обязанности. Кроме того, осуществлена привязка к предмету правового регулирования - жилищным отношениям (говорится о жилищных правах и обязанностях).

Наконец, помимо недопустимости нарушения прав и свобод других граждан при осуществлении прав и исполнении обязанностей, сказано также, что нельзя нарушать законные интересы других граждан. Данное указание, на первый взгляд самого общего плана, находит развитие в ряде регулятивных норм Жилищного кодекса. Так, в силу ч. 3 ст. 72 ЖК если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

15. В части 3 рассматриваемой статьи воспроизведено конституционное положение (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ) о том, что ограничения (жилищных) прав допускаются только федеральным законом и только в целях, указанных в ч. 3 ст. 55 Конституции РФ (ч. 3 ст. 1 ЖК).

16. Правило, предусмотренное в ч. 4 комментируемой статьи, опирается на конституционное положение, в силу которого каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ). Но в ЖК не упоминаются права свободно передвигаться и выбирать место пребывания, поскольку соответствующие отношения не входят в предмет жилищного законодательства.

Понятие места жительства гражданина дается в Гражданском кодексе. Им признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ).

Основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей являются договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему, акты государственных органов и акты органов местного самоуправления, судебные решения и т.д. (ст. 10 ЖК).

Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (части 1, 2 ст. 15 ЖК). К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16 ЖК).

Граждане по своему усмотрению определяют, проживать ли им в комнате, квартире или жилом доме. Они также вольны сами решать, на каких условиях (основаниях) будут проживать в жилом помещении (по договору найма, как собственник или член семьи собственника и т.д.).

В связи со сказанным следует еще раз подчеркнуть, что речь идет о свободе выбора жилых помещений для проживания только с юридической точки зрения. С точки зрения обыденной возможность выбора обычно предопределяется экономическими реалиями. Иногда и иными обстоятельствами. Например, стремлением обеспечить какие-либо семейные интересы, необходимостью проживать в определенном месте с учетом состояния здоровья и пр. Но и с юридической точки зрения свобода выбора жилых помещений, конечно, не беспредельна. Право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в соответствии с федеральными законами может быть ограничено в пограничной полосе, в закрытых военных городках, в закрытых административно-территориальных образованиях, в зонах экологического бедствия, на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности, на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение (ст. 8 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).

Иногда само существо тех или иных отношений, регулируемых законодательством, обусловливает наличие каких-либо ограничений права свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей и т.д. Так, жилые помещения предоставляются в социальный наем только определенным категориям граждан (ст. 49). Следовательно, все иные граждане не могут стать нанимателями по договорам социального найма (если иное не установлено законом. Например, ч. 2 ст. 82 ЖК).

 

_____________________________________________

[1] Проект Жилищного кодекса Российской Федерации был опубликован в «Российской газете» еще 8 октября 1994 г.

[2] Любопытно, что понятие «жилищное законодательство» охватывает собой гораздо большее число источников, нежели понятие «гражданское законодательство». Если последнее состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс или ГК РФ) и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (п. 2 ст. 3 ГК РФ), то жилищное законодательство образуют ЖК РФ, иные федеральные законы, а также принятые в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 5 ЖК РФ).

[3] Данное понятие принципов жилищного права опирается на определение правового принципа, сформулированное О.А. Красавчиковым. См.: Советское гражданское право: Учебник. В 2 Т. М.: Высш. шк.,1985. Т.1. С. 27-28.

[4] См.: Иоффе О.С. Развитие цивилистической мысли в СССР (часть II). Ленинград, 1978. С. 89-90.

[5] См., например, Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 24.

[6] Комментарий к Жилищному кодексу Казахской ССР: Ю.Г. Басин, М.К. Сулейменов, Р.С. Тазутдинов./ Под ред. Ю.Г. Басина. Алма-Ата: Казахстан, 1987. С. 16. Аналогичного мнения придерживались и многие другие исследователи. См., например, Яковлев В.Ф. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и режим правового регулирования жилищных отношений // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 36-45.

[7] Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях рыночной экономики // Гражданское право при переходе к рынку. Памяти профессора В.П. Грибанова. М., 1995. С. 149.

[8] См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 3-е, перераб. и доп. М.: Статут, 2003. С. 13-14.

[9] См. там же. С. 18.

[10] К сожалению, права Л.О. Красавчикова, констатировавшая, что субъективное личное неимущественное право на неприкосновенность жилища «в науке гражданского права своего специального рассмотрения еще не нашло» (Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан // Актуальные проблемы жилищного права. Сб. памяти П.И. Седугина. М.: Статут, 2003. С. 55). К счастью, этот пробел в значительной степени восполняется названной работой Л.О. Красавчиковой (См. там же. С. 50-62).

[11] Красавчикова Л.О. Указ. соч. С. 56.

[12] Красавчикова Л.О. Указ. соч. С. 59.

[13] Красавчикова Л.О. Указ. соч. С.59

[14] Вопросы о существовании вещных прав, а тем более о признаках этих прав являются достаточно спорными. Отрадно, что вещные права получили признание со стороны закона (раздел II ГК РФ так и назван: «Право собственности и другие вещные права». Об этом см., например, Гражданское право: Учебник: В 3 т. Изд. 6-е, перераб. и доп. Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2003. Т. 1. С. 392-402; Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 2002. № 4. С. 3-36; Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. Изд. 2-е перераб. и доп. М.: БЕК. Т. I. С. 475-476, 590-597. Гражданское право: Учебник для вузов (академический курс). Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Алматы, 2000. Т. I. С. 341-354.

[15] Вещный характер права на жилище даже в советские времена (когда многие цивилисты отрицали сам факт существования вещных прав) не вызывал сомнений у специалистов по жилищному праву. См.: Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. С. 114 и сл., Прокопченко И.П. Жилищное законодательство союзных республик. М.: Наука, 1997. С. 58-59; Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков, 1970. С. 69; Бару И.И., Пушкин А.А., Сибилев Н.Н. Понятие и юридическая природа права на жилище // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 59-62. Все эти авторы полагали, что совокупность вещных, абсолютных правомочий образует субъективное гражданское право на жилое помещение (это же понятие иногда обозначалось терминами «право пользования жилым помещением», «право на жилую площадь» и т.п.). Некоторые другие авторы понимали под правом на жилое помещение совокупность всех правомочий нанимателя, различая в его составе абсолютные, вещные и относительные, обязательственные права. См., например, Зиоменко Ю.И. Семья и право на жилую площадь в СССР: Автореф. дис…. канд. юрид. наук. Харьков, 1970. С. 15; Марткович И.Б. Проблемы осуществления конституционного права на жилище: Автореф. дис…. докт. юрид. наук. М., 1981. С. 16.

В настоящее время практически общепризнанным является вещный характер права на жилище. См., например, Гражданское право: Учебник для вузов (академический курс) / Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Алматы, 2000. Т. I. С. 492-514; Басин Ю.Г. Избранные труды по гражданскому праву. Алматы, 2003. С. 571- 612.

[16] Красавчиков О.А. Указ. соч. С. 21.

[17] Там же. С. 21.

[18] Красавчикова Л.О. Указ. соч. С. 59.

[19] В соответствии с широко распространенным в юридической науке мнением право на жилище входит в состав социальных прав, направленных на обеспечение и защиту потребностей и интересов человека, относится к категории основных прав человека. См. об этом: Пчелинцева Л.М. Право военнослужащих на жилище. Теоретические аспекты и проблемы реализации. М.: НОРМА, 2004. С. 138 и сл.

[20] По мнению Ю.Г. Басина, «подобные ограничения не учитывают ни статуса подлинного собственника, ни возможностей оперативных изменений в характере использования частного жилища» (Басин Ю.Г. Избранные труды по гражданскому праву. С. 573).

Здесь должны быть комментарий