Rambler's Top100
Журнал ЮРИСТ

Авторы журнала «Юрист» – специалисты в различных областях юриспруденции, руководители ведомств, ученые и практики. Здесь публикуются статьи отечественных и зарубежных экспертов; консультации и интервью; исторические материалы и многое другое. Публикации тематически и содержательно отражают сложность и противоречивость развития отечественной юриспруденции. По вопросам, которые могут быть интересны широкому кругу юридической общественности, на страницах «ЮРИСТа» можете выступить и Вы. Среди наших читателей – юристы, работники правоохранительных органов, финансисты и экономисты, депутаты, промышленники и предприниматели Республики Казахстан.

Новости на Zakon.kz

Юридический форум

Специализированный ежемесячный журнал «ЮРИСТ»
В настоящее время юридические статьи публикуются в Библиотеке Параграфа
Май, № 5,2005
Международное право
Закон об участии в долевом строительстве: белое и черное

Закон об участии в долевом строительстве:


белое и черное

 

 

В.В. Артёмов юрисконсульт ОАО «Спиритбанк», г.Тула

  

В обществе уже давно назрел вопрос по регламентированию на федеральном законодательном уровне отношений в сфере коммерческого строительства жилых многоквартирных домов с привлечением денежных средств будущих владельцев квартир. Отсутствие до недавнего времени специального нормативного акта, регулирующего данные общественные отношения, вызывало огромное количество споров между участниками отношений, связанных с исполнением договоров и применением мер ответственности за их нарушение. Судебная практика также, ввиду отсутствия нормативного регулирования, была неоднозначна, что приводило к нарушению прав сторон договора и причинению им убытков. 30 декабря 2004 года Президентом России был подписан Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вступил в силу с 1 апреля 2005 года и регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договоров участия в долевом строительстве. Чтобы понять, действительно ли принятый закон поможет решить стоящую перед государством проблему по улучшению жилищных условий граждан, проанализируем наиболее актуальные и вызывающие сомнения в их целесообразности положения Закона.

1. Несомненный плюс нового федерального закона - это нормативное введение нового вида гражданско-правового договора: договора об участии в долевом строительстве. До принятия закона о долевом участии сделки между застройщиками и лицами, желающими приобрести жилые помещения в строящемся доме, «носили различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, инвестиционного договора, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, и др. Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) являлись практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.»[1] Поэтому принятый закон о долевом участии поставил точку над спорами о применении той или иной формы гражданско-правового договора.

Особенно следует подчеркнуть обязательность государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве. Раньше риск «купить» квартиру, уже «проданную» другим лицам, был очень велик. На практике встречались случаи, когда недобросовестный застройщик заключал договоры долевого участия на одну и ту же квартиру с несколькими лицами. При оформлении документов выяснялось, что право собственности на квартиру уже зарегистрировано за другим человеком. Теперь же, перед заключением договора долевого участия потенциальный дольщик может получить в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним информацию о наличии/отсутствии заключенного договора по конкретной квартире в строящемся доме.

2. Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов подтвердил сложившуюся судебную практику, определив, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Согласно пункту 9 статьи 4 закона об участии в долевом строительстве данный нормативный акт является специальным по отношению к законодательству о защите прав потребителей. В связи с этим изменился размер неустойки за нарушение застройщиком срока передачи квартир дольщикам. По пункту 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей в случае нарушения установленного срока выполнения работы и/или передачи результата работы заказчику (дольщику) исполнитель (застройщик) обязан уплатить дольщику за каждый день просрочки неустойку в размере трех процентов от цены договора, причем, максимальная сумма неустойки не может превышать цены договора. Пункт 2 статьи 6 закона об участии в долевом строительстве «привязывает» размер неустойки к ставке рефинансирования и определяет, что в случае нарушения срока передачи квартиры участнику долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, причем, верхний предел санкции не устанавливается. На данный момент, при учетной ставке, равной 13%, размер пени составляет 0.173 %, что говорит об уменьшении размера ответственности строительной организации более чем в 17 раз.

3. Пункт 1 статьи 6 Закона устанавливает, что срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. При изложении данного правила законодатель явно не учел тот факт, что при строительстве больших многоквартирных домов, сдача их в эксплуатацию осуществляется частями (блок-секциями), и между вводом в эксплуатацию первой жилой секции и последней может пройти от одного года и больше. Исходя из этого, данный пункт следует толковать расширено, т.е. срок передачи должен быть единым для тех дольщиков, квартиры которых сдаются приемочной комиссии для ввода в эксплуатацию одновременно.

4. Закон об участии в долевом строительстве подробно определяет перечень оснований, при наличии которых дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор. В этом случае застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства уплаченные денежные средства с начислением за пользование данными денежными средствами процентов в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дольщиком. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата. В данном положении Закона не указывается к какому периоду времени применяется указанная процентная ставка. Полагаю, что указанную норму следует применять по аналогии с пунктом 2 статьи 6 Закона, то есть рассматриваемый размер неустойки начисляется за каждый день пользования денежными средствами дольщика.

Одним из оснований одностороннего отказа от исполнения договора является нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства. В этом случае, как указывалось выше, строительная организация обязана уплатить дольщику штрафные проценты в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования за каждый день просрочки. В связи с этим возникает вопрос: имеет ли участник долевого строительства право при нарушении застройщиком срока передачи квартиры отказаться от исполнения договора, потребовав возврата выплаченных денежных средств с начислением процентов за их пользование, и предъявить застройщику требование о выплате неустойки за каждый день просрочки в передаче квартиры до момента отказа от исполнения договора? Начисление процентов за пользование застройщиком полученными денежными средствами при одностороннем расторжении дольщиком договора является возмещением участнику долевого строительства убытков в связи с ростом потребительских цен, то есть компенсация обесценивания денежных средств. Взимание процентов за нарушение застройщиком срока передачи квартиры носит штрафной характер и преследует цели наказания и/или побуждения к надлежащему исполнению обязательств, то есть цель может быть только одна - наказать виновного. Требования дольщика о наказании застройщика и о возврате выплаченных последнему денежных средств с начисленными процентами в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства не являются взаимоисключающими, поэтому могут быть предъявлены совместно.

5. Одними из самых новаторских и неоднозначных тезисов федерального закона об участии в долевом строительстве являются статьи 13, 14 и 15, регулирующие отношения по обеспечению исполнения обязательств застройщика.

Статья 13, устанавливающая случаи возникновения ипотеки в силу закону, определяет, что с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве в залог дольщику переходит строящийся жилой дом, земельный участок (или право аренды), под ним расположенный, а также жилые и нежилые помещения, зарегистрированные за застройщиком в строящемся доме. Причем застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. Далее пункт 6 рассматриваемой статьи указывает, что, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства указанное недвижимое имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, то привлечение строительной организацией денежных средств дольщиков допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем указанного имущества является банк;

2) от данного банка получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона.

Из данного положения вытекает, что, если застройщик имеет намерение осуществлять строительство жилых домов путем привлечения денежных средств по договорам долевого участия, определенные выше объекты недвижимого имущества могут быть переданы им в ипотеку в счет обеспечения своих обязательств только конкретному виду юридического лица - банку, тем самым Закон практически исключает возможность строительных организаций пользоваться заемными средствами «обычных» юридических лиц или предпринимателей, так как в большинстве случаях договоры займа заключаются под ипотеку незавершенных объектов недвижимости. Кроме того, обязательность согласия банка, прокредитовавшего застройщика под ипотеку, ставит последнего в определенную зависимость от кредитной организации.

Далее Закон определяет особенности обращения взыскания на предмет залога, одной из которых является следующее: при обращении взыскания на заложенные объекты недвижимости застройщик и банк-залогодержатель в полном объеме несут солидарную ответственность по денежным обязательствам застройщика, вытекающих из договоров об участии в долевом строительстве. В данной правовой норме (п.3 ст.14 Закона) интерес вызывает основание возникновения солидарной ответственности банка - обращение взыскания на предмет залога. Как известно, солидарная ответственность возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств основным должником, в рассматриваемом же случае факт неисполнения обязательства застройщиком и возникновение обязанности банка-залогодержателя исполнить денежные требования дольщиков разделяет довольно длительный промежуток времени, так как обращение взыскания на предмет залога согласно части 1 статьи 14 Закона осуществляется через определенный период времени и, кроме того, для свершения самого юридического действия как обращение взыскания на недвижимое имущество необходимо проведение судебного процесса, вступление решения суда в законную силу, возбуждение исполнительного производства и последующее проведение публичных торгов для реализации предмета залога. Вообще, что понимать под «обращением взыскания на предмет залога», то есть, как определить момент возникновения у банка солидарной ответственности рассматриваемый федеральный закон не раскрывает. Поэтому, применять данное правило возможно только в совокупности с пунктом 4 статьи 15 Закона, где указывается, что по требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и банки-залогодержатели несут солидарную ответственность, то есть моментом возникновения субсидиарной ответственности банка является отрицательный для дольщиков результат распределения денежных средств, вырученных от продажи недвижимого имущества. Кроме того, пункт 4 статьи 15 дополняет пункт 3 статьи 14 Закона, указывая, что банки несут солидарную ответственность по требованиям не только дольщиков, но и других залогодержателей.

Также необходимо отметить тот момент, что согласно содержанию рассмотренных выше правовых норм на банки-залогодержатели возлагается солидарная ответственность только по тем требованиям дольщиков, в отношении которых велось исполнительное производство. В связи с этим возникает вопрос: какими правами обладают те участники долевого строительства, кто заявил свои претензии в судебном порядке, но не успел «войти» в исполнительное производство до продажи имущества? Согласно пункту 5 статьи 15 закона об участии в долевом строительстве в депозит нотариуса подлежат зачислению денежные средства, причитающиеся дольщикам, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Формулировка данного правила не позволяет определить, каким образом дольщики должны заявлять свои требования: предъявить их застройщику, обратиться с иском в суд или предъявить на исполнение в службу судебных приставов исполнительный лист. По-моему мнению, в целях защиты прав всех дольщиков под предъявлением требований следует понимать возбуждение исполнительного производства, то есть участники долевого строительства, предъявившие свои требования застройщику или уже инициировавшие судебный процесс, но не предъявившие исполнительный лист до проведения торгов, имеют право на получение денежных средств через депозит нотариуса. В связи с этим, не совсем понятно, обязаны ли банки-залогодержатели выполнять данную правовую норму (нести солидарную ответственность), и как она будет реализована в случае ее неисполнения?

Проанализированные выше положения Закона, определяющие порядок обращения взыскания на предмет залога, не дают ответа на один из самых главных вопросов закона об участии в долевом строительстве: как реализация незавершенного строительством многоквартирного дома повлияет на права и обязанности дольщиков, застройщика и покупателя объекта недвижимости?

Рассмотрим такой случай. Застройщик нарушил срок сдачи в эксплуатацию первой блок-секции при строительстве пятиподъездного жилого дома, где каждый подъезд принимается приемочной комиссией самостоятельно. Допустим, дольщики по первому подъезду обратились к застройщику с иском в суд общей юрисдикции о возврате уплаченных денежных средств по договору с начисленными процентами за их пользование. По истечение шести месяцев после наступления установленного договором срока передачи квартир незавершенный строительством объект был выставлен на торги, причем за эти шесть месяцев в суд с претензиями к застройщику обратилось 70% дольщиков, так как строительство объекта ведется с периодическим приостановлением, остальные же участники долевого строительства решают дождаться сдачи дома в эксплуатацию и получить квартиры. Далее, торги проводятся успешно, и незавершенный строительством многоквартирный дом приобретается другой строительной организацией. Новый владелец «незавершенки», естественно, не связан никакими обязательствами с участниками долевого строительства, которые не пожелали расторгнуть договор. Из этого вытекает, что с момента регистрации незавершенного строительством жилого дома за другим застройщиком, действующие договоры об участии в долевом строительстве автоматически расторгаются за отсутствием предмета договора - просрочивший застройщик не имеет возможности передать дольщикам определенные в договорах жилые помещения. В связи с данным фактом дольщики имеют только право потребовать от прежнего застройщика возврата выплаченных денежных сумм по договору с начисленными процентами, причем, реализация данного права путем повторного обращения взыскания на незавершенный строительством многоквартирный дом уже становится невозможной, так как, согласно статьи 352 Гражданского кодекса РФ, в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества право залога на него прекращается.

Из рассмотренной выше ситуации можно сделать вывод, что в случае обоснованного обращения хотя бы одного дольщика в суд с требованием о возврате выплаченных денежных средств и уплате процентов путем обращения взыскания на незавершенный строительством жилой дом, другие дольщики, не получившие квартиры до момента проведения торгов, будут автоматически исключены из числа участников долевого строительства с прекращением обеспечения их прав на возврат выплаченных денежных средств и процентов за их пользование.

6. Законом о долевом участии в статье 18 закреплено правило об обязательности использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, исключительно для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Выполнение строительной организацией данного правила согласно статье 23 Закона может подвергаться контролю со стороны уполномоченного федерального органа исполнительной власти, который вправе требовать от застройщиков устранения выявленных нарушений законодательства. Действительно, обязательность целевого использования денежных средств является необходимым элементом осуществления строительства многоквартирных домов, так как именно путем участия в долевом строительстве жилья граждане реализуют свое конституционное право на жилище. Однако, несмотря на значимость данной нормы права, законодатель не определил механизм подтверждения выполнения застройщиком обязанности целевого использования денежных средств. В данном случае следует применять аналогию закона - нормы законодательства, регулирующие отношения целевого финансирования, возлагая на строительную организацию обязанность по ведению отдельного учета доходов и расходов по каждому строящемуся объекту недвижимости.

7. Вызывает также интерес подпункт 6 пункта 2 статьи 20 закона об участии в долевом строительстве. Данная норма определяет, что застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. Из обязательного предоставления аудиторского заключения, несомненно, вытекает обязательность аудиторской проверки строительной организации. Кроме того, теперь для осуществления деятельности по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщикам помимо получения лицензии следует выдерживать и финансовые показатели (размер собственных средств, нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности), которые устанавливаются Правительством РФ.

Проведенный выше анализ федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости позволяет определить его направленность на защиту прав и законных интересов дольщиков и основательное регулирование деятельности застройщиков. Однако, несмотря на положительные аспекты, в Законе присутствуют и отрицательные моменты, в частности, связанные с неоднозначностью толкования и отсутствием механизма реализации некоторых правовых норм. Исходя из этого, некоторые положения Закона нуждаются в дополнительном подзаконном регулировании. Кроме того, возложение в ряде случаев на банки солидарной ответственности по обязательствам кредитуемых ими строительных организаций может привести к ужесточению условий кредитования, что в совокупности с установлением в отношении застройщиков жестких правовых рамок приведет к тотальному повышению цен на рынке недвижимости как первичного, так и вторичного жилья.

 

____________________________________

[1] Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19.09.2002 г.) // Правовая система «Гарант»

Здесь должны быть комментарий