Поделиться статьей:

23:16, 30 марта 2011

Фонды недвижимости: международный опыт и казахстанская практика /Е. Есимханов/

zakon.kz, фото - Новости Zakon.kz от 30.03.2011 23:16

Фото: zakon.kz

В настоящей статье автор юрист Е. Есимханов рассматривает общие принципы работы фондов недвижимости в мировой практике, сравнивая их с особенностями работы таких фондов в Казахстане, а также рассмотрел ряд проблемных вопросов казахстанского законодательства, относящихся к деятельности фондов недвижимости.

Фонды недвижимости: международный опыт и казахстанская практика

В условиях мирового финансового кризиса одним из важнейших вопросов для участников рынка недвижимости становится продажа завершенных строительных проектов. Одними из крупных инвесторов на рынке недвижимости являются фонды недвижимости, или REIT (Real Estate Investment Trust - инвестиционные фонды недвижимости), основной целью которых является инвестирование в недвижимость и распределение полученного дохода между вкладчиками. В Казахстане фонды недвижимости до настоящего времени существенного развития не получили, однако механизм их функционирования в общем виде предусмотрен законодательством.

Фонды недвижимости: происхождение, виды, особенности правового регулирования

REIT возникли в США более ста лет назад, и в настоящее время действуют во многих странах мира. Преимущественным объектом инвестирования таких фондов является недвижимость, доля которой в стоимости активов фонда, как правило, составляет не менее 75%. При этом стандартная модель REIT предусматривает получение дохода из двух основных источников - рост цен на недвижимость и сдача недвижимости в аренду. Сам термин REIT впервые возник в 1960 году, с принятием в США т.н. The REIT Act, хотя фонды, подобные REIT, существовали и раньше. Этот документ установил основные принципы деятельности REIT в том виде, в каком они существуют сегодня, и имел существенное значение для распространения фондов недвижимости в США и по всему миру. К примеру, в 2007 году только в США уже насчитывалось около 1000 таких фондов, при этом 14 из них входили в расчет индекса S&P 500, объединяющего 500 публичных компаний США с наибольшей капитализацией. Признаки, отличающие REIT от других видов инвестиционных организаций, можно условно отнести к нескольким категориям.

1. Налогообложение. Принципиальным преимуществом REIT по сравнению с другими инвестиционными организациями является особая, льготная модель налогообложения. В соответствии с этой моделью та часть доходов фонда, которая распределяется между его вкладчиками, не облагается корпоративным подоходным налогом. Подоходным налогом облагается непосредственно прибыль инвестора (вкладчика), распределенная фондом. Для того чтобы подпадать под данные условия налогообложения, американский инвестиционный фонд недвижимости должен соответствовать следующим требованиям:

- распределять между вкладчиками не менее 90% прибыли;

- инвестировать в недвижимость не менее 75% своих активов (в качестве инвестиций в недвижимость также рассматриваются инвестиции в ипотечные ценные бумаги, государственные ценные бумаги и доли в других фондах);

- не менее 75% совокупного дохода фонда должны составлять арендные платежи, плата за ипотечный кредит или средства от продажи недвижимости. Указанные источники дохода совместно с прибылью от продажи ценных бумаг, дивидендами и другими регулярными платежами должны составлять не менее 95% совокупного дохода;

- фонд должен иметь не менее 100 вкладчиков, причем 5 крупнейшим вкладчикам должны принадлежать не более 50% паев.

Из этих условий следует, что модель инвестиционного фонда недвижимости сконструирована, во-первых, с целью развития рынка недвижимости, во-вторых, для поддержки частных инвесторов. В других странах модель REIT выглядит приблизительно так же, с некоторой разницей в размере распределяемой прибыли, объеме инвестиций в недвижимость и количестве вкладчиков. К примеру, в Японии для получения статуса J-REIT (японского фонда недвижимости) и соответствующих налоговых льгот фонд должен иметь не менее 1000 вкладчиков, при этом трое крупнейших из них не могут совместно владеть более чем 50% паев.

2. Инвестиционные ограничения. Для минимизации рисков деятельность фондов недвижимости жестко ограничена инвестициями в существующую недвижимость. За редким исключением, REIT не инвестируют в незавершенные проекты и долевое строительство. Это обеспечивает определенную защиту инвестиций фонда от рисков, связанных с реализацией незавершенных строительных проектов. Обычно REIT могут приобретать завершенные объекты, что, кстати, является дополнительным стимулом для развития рынка недвижимости в тех странах, в которых существует режим REIT. Еще одним ограничением, относящимся к инвестированию со стороны фондов недвижимости, относится лимитированное использование заемных средств (leverage). К примеру, H-REIT в Гонконге имеют возможность занимать средства в размере не более 35% стоимости чистых активов. Такое ограничение было вызвано стремлением уменьшить потенциальные риски, принимая во внимание специфику рынка недвижимости как такового. Отсутствие заемных средств означает и отсутствие обременений на недвижимость, а это обеспечивает для фондов недвижимости большую гибкость в распоряжении активами. Кроме того, в условиях падающего рынка и сложностей с окупаемостью проектов, как это показал существующий опыт, возврат заемных средств становится главной проблемой участников строительного рынка. Конечно, такой подход может представиться в значительной степени консервативным, и накладывает некоторые ограничения на размер потенциальной прибыли; однако в контексте защиты от рисков он, безусловно, оправдан. Динамика цен на паи REIT, торгуемых на фондовых рынках США, показывает, что в первую очередь пострадали те фонды, доля вторичных и ипотечных ценных бумаг в активах которых превысила 40% («Navigating the Credit Crisis» by Dees Stribling, December 2008, Real Estate Portfolio).

3. Управление фондом. При инвестировании классические REIT не управляют недвижимостью самостоятельно. Первоначально, в соответствии с The REIT Act от американских фондов требовалось привлечение сторонних менеджеров для управления активами фондов. Впоследствии это правило было смягчено, и фондам разрешили самостоятельно создавать дочерние компании, предназначенные для управления недвижимостью и, в зависимости от востребованности, для оказания услуг лицам, осуществляющим непосредственное пользование недвижимостью - как правило, арендаторам.

В большинстве стран, где действуют фонды недвижимости, существует требование к наличию отдельной управляющей компании. Помимо такого общего требования предъявляются также отдельные требования к самой управляющей компании. К примеру, в Сингапуре (S-REIT) управляющая компания должна иметь, как минимум, пятилетний опыт управления недвижимостью.

4. Инвесторы. Общие ограничения по количеству вкладчиков и количеству паев, принадлежащих отдельному вкладчику, уже упомянуты в разделе «Налогообложение». Однако существуют также и ограничения, связанные с принадлежностью отдельных вкладчиков к тем или иным группам инвесторов. По общему правилу, вкладчиками фондов недвижимости могут быть как физические, так и юридические лица, при этом как резиденты страны регистрации REIT, так и нерезиденты. С участием нерезидентов в фондах недвижимости связан ряд ограничений, в первую очередь налоговых. К примеру, при выходе из японских фондов (J-REIT) иностранные инвесторы выплачивают единовременный налог в размере 7% от объема выводимых средств. Такое правило введено для ограничения вывода иностранцами капиталов из REIT и из экономики в целом. В свою очередь в гонконгских фондах (H-REIT) иностранные инвесторы, зарегистрированные в качестве налогоплательщиков в Гонконге, не выплачивают налог на доход, полученный за счет инвестирования в H-REIT. В данном случае налицо факт той же протекционистской политики, но направленной не на ограничение вывода капиталов, а на поощрение инвестирования. Институциональные инвесторы, к примеру, пенсионные фонды, также имеют возможность осуществлять инвестиции в фонды недвижимости. К примеру, в США это было разрешено в 1993 году.

5. Листинг. Как правило, паи фондов свободно торгуются на ведущих американских и мировых биржах, однако, для того чтобы фонд допустили к торговле на бирже, он должен быть зарегистрирован в Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC). К паям REIT предъявляются те же требования, и для них предоставляются те же возможности, что и для других видов ценных бумаг - покупка в кредит, возможность коротких продаж и т.д. Разумеется, такие ценные бумаги подвержены общим, в последнее время часто неблагоприятным движениям рынка ценных бумаг, однако волатильность их меньше за счет того, что цена на недвижимость, лежащая в основе стоимости таких ценных бумаг, не так сильно подвержена колебаниям, как рынок ценных бумаг. Поэтому бумаги фондов недвижимости часто используют для создания диверсифицированных кредитных портфелей.

6. Виды. REITs в США согласно The REIT Act подразделяются на три основных группы: фонды недвижимости (equity REITs), ипотечные фонды (mortgage REITs) и т.н. гибридные фонды (hybrid REITs). Фонды недвижимости вкладывают свои активы непосредственно в объекты недвижимости. Как правило, когда речь идет о REIT, чаще всего говорят о фондах недвижимости. Доходы таких фондов как раз и складываются из указанных выше основных составляющих: доход от сдачи недвижимости в аренду и доход от изменения ее стоимости. Таких фондов большинство - более 90% от общего их числа. Ипотечные фонды осуществляют инвестирование активов в различные ипотечные продукты и, как правило, делятся на два вида по типам финансируемой недвижимости - жилой и коммерческой. Именно ипотечные фонды, совокупные активы которых за счет взрывообразного роста на американском рынке недвижимости выросли более чем в 15 раз, и попали под удар в процессе крушения американского рынка ипотечных продуктов subprime. Однако на общей надежности REIT это сказалось незначительно - доля ипотечных фондов в числе REIT невелика и не превышает 6 процентов. Гибридные фонды сочетают в себе характеристики двух указанных выше групп, в первую очередь в том, что касается источников дохода. Их отличие от фондов недвижимости - в более значительной доле ипотечных продуктов среди объектов инвестирования. Таких фондов немного - всего около 2%.

7. Распространение фондов недвижимости в мире. Режим REIT распространен во многих странах мира. Как правило, при принятии соответствующего законодательства стараются использовать термин REIT, для того чтобы местная терминология соответствовала мировой. Так поступили в Японии (J-REIT), Гонконге (H-REIT), Сингапуре (S-REIT), Великобритании (UK-REIT), Германии (G-REIT), планируют изменить терминологию в Австралии (изменение с LPT (Listed Property Trust) на A-REIT). Однако во многих странах предпочитают использовать собственную терминологию. В Бельгии такие фонды называются SICAFI, во Франции - SIIC, в Нидерландах - FBI. Первооткрывателем фондов недвижимости в Европе стали именно Нидерланды, в которых режим FBI был презентован в 1969 году. Нужно отметить, что для многих европейских стран фонд недвижимости - явление достаточно новое. К примеру, в Великобритании соответствующее законодательство было принято только в 2007 году. Однако фонды недвижимости развиваются очень высокими темпами - во Франции режим был презентован в 2003 году, а уже в 2006 году количество фондов превышало 30. Общие требования к объектам инвестирования, составу вкладчиков и распределению доходов сохраняются при создании новых режимов REIT, меняются только соответствующие значения. Таким же общим правилом являются и применимые к деятельности фондов налоговые льготы. Даже если корпоративный налог и применяется к деятельности REIT (как, к примеру, во Франции), то по гораздо более низким ставкам, нежели предусмотренные общим режимом налогообложения.

Фонды недвижимости в Казахстане

Правовой режим функционирования фондов недвижимости в Республике Казахстан установлен в первую очередь Законом «Об инвестиционных фондах» от 7 июля 2004 года. Следует заметить, что в своей первоначальной версии закон не содержал положений о фондах недвижимости. Последние были включены в закон в июле 2006 года, в рамках внесения изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам арендного жилья. При этом нужно отметить, что казахстанские фонды недвижимости функционируют во многом по правилам, сходным с правилами функционирования иностранных фондов, в том числе и в области налогообложения, за тем исключением, что фонды недвижимости в Казахстане представляют собой акционерные инвестиционные фонды, в то время как западные фонды недвижимости, как правило, существуют в виде паевых фондов. Как и в случаях с иностранными фондами недвижимости, в Казахстане основными источниками дохода должны являться арендные платежи и доход от прироста цен на недвижимость. Согласно закону фонд недвижимости - это акционерный инвестиционный фонд, исключительным видом деятельности которого является аккумулирование и инвестирование денег, внесенных акционерами фонда в оплату его акций, а также активов, полученных в результате такого инвестирования, в недвижимость и иное разрешенное законом имущество. Согласно положениям Налогового кодекса РК доход, подлежащий выплате по акциям, относится к дивидендам.

Для анализа правового режима функционирования отечественных фондов недвижимости мы используем некоторые категории, использованные в первой главе.

1. Налогообложение. В Казахстане для фондов недвижимости предусмотрены существенные налоговые льготы. Однако перед тем как анализировать непосредственно налоговый режим, необходимо определить, какие требования предъявляются к фондам недвижимости:

- фонд недвижимости должен не менее 1 раза в год распределять дивиденды, полученные по его акциям. Минимальный размер средств, направленных на выплату дивидендов, должен составлять не менее 90% от чистого дохода фонда (статья 4, п. 1-1 закона );

- в недвижимость должно инвестироваться не менее 80% стоимости чистых активов фонда недвижимости (статья 37, п. 3-1 закона) (фонд недвижимости имеет право инвестировать и в финансовые инструменты в соответствии с перечнем, утвержденным Агентством по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций);

- не менее 50% инвестиционного дохода фондов недвижимости, за вычетом доходов от переоценки недвижимого имущества, составляющего активы фондов недвижимости, должны составлять доходы, полученные в результате сдачи недвижимого имущества в аренду (статья 37, п. 3-2 закона ).

Отсутствует разве что обязательство о минимальном числе участников и ограничение количества акций, принадлежащих одному участнику. За этим исключением казахстанская модель фонда недвижимости совпадает с западной. Это относится и к налоговым льготам.

Общее правило, применяемое к налогообложению всех инвестиционных фондов, установлено пп. 7 п. 1 статьи 99 НК РК, определяющей правила корректировки совокупного годового дохода при уплате корпоративного подоходного налога. Согласно этому положению инвестиционные доходы, полученные паевыми и акционерными инвестиционными фондами (включая, разумеется, фонды недвижимости) на счета в кастодианах и находящиеся на них, подлежат исключению из совокупного годового дохода налогоплательщика. Это положение разъясняется в ряде писем Налогового комитета Министерства финансов РК, согласно которым соответствующие инвестиционные доходы исключаются из совокупного годового дохода, если они направлены на счета в кастодианах и распределены среди акционеров данного фонда.

Таким образом, доходы фонда недвижимости, распределенные среди его акционеров, освобождаются от уплаты корпоративного подоходного налога. Однако этим налоговые льготы не ограничиваются. Акционеры таких фондов, в зависимости от их типа, также имеют право на освобождение от обложения подоходным налогом при соблюдении определенных условий.

Физические лица-резиденты: согласно положению пп. 7 п. 1 ст. 156 НК не подлежат обложению индивидуальным подоходным налогом дивиденды, полученные от юридического лица-резидента, при условии, что акционер (вкладчик) владеет акциями или долями участия более трех лет, и не менее 50% и более стоимости уставного капитала или акций юридического лица (в данном случае - фонда) на день выплаты дивидендов составляет имущество лиц, не являющихся недропользователями. При невыполнении данных условий фонд обязан удержать индивидуальный подоходный налог у источника выплаты по ставке 5% (п. 2 ст. 158 НК).

Кроме того, освобождению от налогообложения подлежат дивиденды, в случае если акции фонда включены в официальный список Казахстанской фондовой биржи (пп. 5 п. 1 ст. 156 НК).

Юридические лица-резиденты: согласно положениям пп. 1) п. 1 ст. 99 НК из совокупного годового дохода юридических лиц подлежат исключению дивиденды, за исключением выплачиваемых акционерными инвестиционными фондами рискового инвестирования. Поскольку согласно положениям п. 6 статьи 4 закона фонды недвижимости не могут являться фондами рискового инвестирования, то выплачиваемые ими дивиденды подлежат исключению из совокупного годового дохода.

Юридические и физические лица-нерезиденты: дивиденды не подлежат налогообложению при соблюдении тех же условий, что и для физических лиц-резидентов. При несоблюдении данных условий удерживается подоходный налог у источника выплаты по ставке 15%. Данная ставка может быть снижена при определенных условиях в соответствии с конвенциями об избежании двойного налогообложения, подписанными Республикой Казахстан.

Отдельный и интересный вопрос - о приросте стоимости при реализации акций. Выше мы уже отмечали факт, что в ряде зарубежных стран при реализации акций и выходе из REIT инвесторы выплачивают подоходный налог в отношении дохода от прироста стоимости. Казахстанский Налоговый кодекс в этом вопросе также достаточно либерален.

Физические лица-резиденты имеют право исключить доходы от прироста стоимости при реализации акций из доходов, подлежащих налогообложению, при условии, что не менее 50% и более стоимости уставного капитала или акций юридического лица (в данном случае фонда) на день выплаты дивидендов составляет имущество лиц, не являющихся недропользователями (пп. 15 п. 1 ст. 156 НК).

Юридические лица-резиденты имеют аналогичное право при соблюдении того же условия (пп. 6 п. 1 ст. 133 НК).

Для юридических и физических лиц-нерезидентов налогообложению не подлежат доходы от прироста стоимости при реализации акций при соблюдении упомянутого выше условия об ограниченном участии недропользователей, либо при реализации методом открытых торгов на фондовой бирже (пп. 7-8 п. 5 ст. 193 и пп. 8-9 п. 8 ст. 201 НК).

Подводя итоги, можно сказать о том, что существенные налоговые льготы предусмотрены и при инвестировании (особенно долгосрочном) в фонды недвижимости. Безусловно, все это должно в существенной степени способствовать развитию фондов недвижимости и повышению их привлекательности в глазах инвесторов. Тенденция к поощрению долгосрочного инвестирования и сохранению капиталов также понятна - рынок акционерных инвестиционных фондов в Казахстане только начал свое развитие, и для того чтобы объекты инвестиций, в том числе недвижимость, получили развитие и стали приносить доход, нужно время. Это в полной мере относится и к фондам недвижимости - концепция арендного жилья, доходы от аренды которого должны составить существенную часть доходов таких фондов, несмотря на ее горячее обсуждение, только начинает реализовываться.

Однако нельзя не обратить внимания на то, что упомянутые выше положения НК применяются не только к фондам недвижимости и полученным в результате их деятельности дивидендам, но и ко всем акционерным инвестиционным фондам. Поэтому существенной привлекательности в глазах инвесторов в результате таких налоговых льгот казахстанские фонды недвижимости, в отличие от тех же американских фондов, в сравнении с другими акционерными инвестиционными фондами могут и не иметь.

2. Инвестиционные ограничения. Как и в большинстве зарубежных стран, в Казахстане фонды недвижимости не могут инвестировать в долевое строительство. В составе активов фонда недвижимости не должно быть прав требования, возникающих из договоров долевого участия в строительстве и реконструируемых объектов недвижимого имущества, проектно-сметной документации (статья 37, п. 2-1 закона). Фонды должны инвестировать в завершенные объекты недвижимости. Такое правило направлено на обеспечение защиты от рисков, связанных с участием в незавершенных строительных проектах.

Согласно перечню финансовых документов, составляющих активы фонда недвижимости (утвержден постановлением правления Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 22 августа 2008 года), в пределах 20% стоимости активов фонды могут инвестировать в ценные бумаги, эмитированные рядом международных организаций; акции иностранных и отечественных эмитентов, соответствующие определенным требованиям; ценные бумаги иностранных государств и агентские облигации финансовых агентств иностранных государств; депозитарные расписки; вклады в казахстанских БВУ и приобретаемые в целях хеджирования производные финансовые инструменты, базовым активом которых являются финансовые инструменты, указанные в перечне. При этом размер вложений активов в ценные бумаги одного эмитента не должен превышать 15% от общей стоимости активов.

Есть для казахстанских фондов недвижимости и ограничения в использовании заемных средств. Правда, лимит использования здесь гораздо выше, нежели, к примеру, в США - 60% от общей стоимости активов. Это, конечно, увеличивает возможность привлечения стороннего капитала, но и увеличивает соответствующие риски, хотя, по нашему мнению, присутствие такой нормы оправдано - на первоначальном этапе создания рынка фондов недвижимости общее количество инвестиций, возможно, будет невысоким, и необходимость использования заемных средств в данном случае будет выше, чем на развитых рынках.

3. Организация и управление. Организационно-правовая форма фонда недвижимости - акционерное общество. К уставному капиталу фондов недвижимости применяются те же положения, что и к уставному капиталу акционерного общества в целом. Листинговыми требованиями KASE предусмотрены минимальные требования к стоимости чистых активов фонда, которые подробнее описаны ниже.

Деятельность по управлению инвестиционным портфелем в Казахстане является лицензируемой. Фонд недвижимости может осуществлять такую деятельность в отношении своих активов при наличии соответствующей лицензии. Фонд недвижимости также вправе создавать дочерние организации, основным видом деятельности которых является обслуживание недвижимого имущества, приобретенного за счет активов фондов недвижимости. При этом требований к наличию опыта управления активами у управляющей компании фонда недвижимости в законе не предусмотрено.

Вкладчиками казахстанских фондов недвижимости могут быть как физические, так и юридические лица, при этом как резиденты РК, так и нерезиденты, за исключением тех юридических лиц-нерезидентов, которые зарегистрированы в оффшорных зонах. Как видно из описания режима налогообложения, применимого к нерезидентам, предполагается поощрение долгосрочных инвестиций в фонды недвижимости (более 3-х лет).

Пенсионные фонды также могут инвестировать в акции фондов недвижимости при соблюдении ряда условий, в числе которых, среди прочего, требования по рейтингу фонда, размеру его обязательств и сроку сдачи недвижимого имущества в аренду (срок сдачи в аренду объектов недвижимости должен составлять не менее одного года).

4. Листинг. Согласно листинговым требованиям KASE, для того чтобы фонд недвижимости мог быть включен в официальный список биржи, он также должен соответствовать, среди прочего, следующим условиям:

- стоимость чистых активов должна составлять не менее 1 200 000 МРП при включении акций фонда в официальный список категории «А», и не менее 200 000 МРП - при включении акций фонда в официальный список категории «В»;

- фонд должен быть зарегистрирован не менее чем за 1 год до подачи заявления о включении в список;

- финансовая отчетность фонда осуществляется в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности (IAS/IFRS).

Как уже отмечалось выше, фонды недвижимости не могут являться фондами рискового инвестирования и, соответственно, не могут совершать сделки без обеспечения («короткие продажи»).

На данный момент на KASE в качестве эмитента зарегистрирован лишь один акционерный инвестиционный фонд недвижимости.

Заключение

Подводя итоги, можно отметить, что в Казахстане на сегодняшний момент создана законодательная основа для функционирования и развития фондов недвижимости. Конечно, рынок фондов недвижимости пока только начинает развиваться, однако, учитывая эффективность этого инструмента для развития рынка недвижимости в целом, можно надеяться, что со временем число таких фондов существенно возрастет. Законодательная основа функционирования фондов недвижимости существует пока только в самом общем виде, и поэтому есть необходимость в законодательном урегулировании ряда существенных вопросов.

1. Законодательством не определены требования к компаниям, управляющим активами фонда недвижимости.

2. Нет ограничений, касающихся минимального количества вкладчиков и максимального количества акций, принадлежащих одному вкладчику, которое заставило бы фонды недвижимости обратить внимание на рынок частных инвесторов с небольшим капиталом. Напомним, что оригинальная модель REIT представляет собой именно надежный объект для инвестирования с низкими рисками для большого количества частных инвесторов, включая физические лица. Существующая схема функционирования REIT эту задачу пока не решает.

3. Налоговый режим фондов недвижимости ставит их на одну полку со всеми акционерными инвестиционными фондами, а это значит, что в качестве объекта инвестирования существенного преимущества фонды недвижимости пока не имеют.

Однако стоит надеяться, что в процессе развития рынка эти вопросы будут решены. Главное достоинство фондов недвижимости - их высокая надежность - может обеспечить быстрое развитие этого рынка в нашей стране и привести к тому, что термин «K-REIT» войдет в обиход в Казахстане и за рубежом.