ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  И ЧАСТНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
(Виды, оценка, финансирование, выкуп и налогообложение)

 

Ю. Артюков

«СНГ - Сообщество  Независимых Граждан»

 

«Жильё, дом, квартира – для каждого казахстанца – это первостепенный вопрос, это та прочная основа личной жизни и хорошего климата в семье, без которой благополучие и производительный труд просто невозможны».

                                                                                                                                            Н.А. Назарбаев

 

 

«Надо создать все условия для того, чтобы миллионы российских семей смогли сделать свои стремления, свою мечту о детях реальностью, убрать те препятствия, которые мешают семьям рожать и воспитывать детей».   

В.В. Путин

 

 

На современном этапе создания странами СНГ единого экономического пространства необходимо не столько провозгласить юридически высшие ценности населения, сколько экономически обосновать и наделить конкретного человека как гражданина высшей ценностью (после его права на жизнь) – правом личной и частной собственности на национальное богатство страны, на территории которой образовано государство. Это государство и есть единое экономическое сообщество граждан – коллективных собственников страны и подданных этого государства.

Важнейшими из составляющих понятия НАЦИОНАЛЬНОЕ БОГАТСТВО СТРАНЫ являются объекты недвижимого  имущества и земля. Их доля составляет не менее  60%.

Важнейшими из составляющих понятия НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО являются объекты жилищного строительства – жилища человека.

Именно поэтому президенты определяют как одну из первоочередных задач начало массового строительства государственного жилищного фонда – как нового жилья, так и взамен ветхого и аварийного.

В развитии общей темы о реальных правах собственности на недвижимость в данной статье классифицированы виды жилищных фондов, основа  их оценки, источники финансирования и экономические основы  понятий и расчетов возвратных сумм – выкупа и налогообложения относительно недвижимого имущества  граждан – жилищ  человека.

Имею честь представить на обсуждение всех, кто  заинтересован, своё видение по этим вопросам. 

 

Введение

         Граждане страны являются как по статусу (несовершеннолетние), так и по праву личного вклада в любой форме (в т.ч. налоги) коллективными владельцами  права пользования общенародной собственностью – недвижимостью и государственной собственностью – землей.

         В то же время часть из них является и владельцами права распоряжения, т.е. владельцами самой недвижимости в её натуральном виде (созданной на личные средства или реально выкупленной у граждан государства). 

        Выкуп права распоряжения (в период пользования)  и налогообложение личного права владения недвижимостью  в смешанной экономике – строго персонифицированный процесс. Никакие общие теории «массовой» оценки и административные – «кадастровые» стоимости недопустимы в реальной экономике.

       Каждый гражданин или группа граждан, как учредителей юридического лица, обязан(ы) платить налог  только за неприкосновенность своего личного права  владения-распоряжения собственностью. Все остальные платежи государству, как сообществу граждан, имеют другой статус. 

Чем реально владею, за то и плачу государству – или налоги, или обязательные платежи.

·         Если я владею правом пользования общенародной недвижимостью, то плачу обязательные платежи как выкуп в личную собственность права распоряжения с рассрочкой по годам.     

·         Если я владею правом распоряжения, т.е. владею самим объектом недвижимости, то плачу налог за гарантию государством неприкосновенности моего личного права владения.

Особое значение имеет оценка общенародной недвижимости и государственной земли – основы государственного сектора экономики и единого экономического пространства.

Как было обосновано в предыдущих статьях: какие права собственности у граждан на недвижимость и землю, их выкуп и налоги – такая и экономика, настоящее и  будущее нашего благосостояния.

Но конкретный человек должен сначала стать реальным владельцем права личной собственности в коллективе владельцев общенародной собственности (недвижимости) и реальным обладателем права частной собственности в коллективе владельцев государственной собственности (земли, содержимого недр, флоры и фауны) данной страны согласно его экономическому статусу – гражданин  страны.  

Вместе с этим у подданных государства тоже должно быть реальное личное право владения  недвижимостью на территории страны. Подданные государства имеют право  создавать на  личные средства (только на валюту государства) объекты недвижимости на территории страны. Земельные участки в аренду они получают только на возмездной основе. Покупать квартиры они могут только в негосударственном (далее – в частном) жилищном фонде, т.е. в жилых домах, созданных без государственного участия (финансирования).   

Прочие категории (временное пребывание, работа, учеба, лечение и пр. случаи) населения имеют только право на аренду жилья в арендном и частном жилищных фондах.    

Гражданин страны – это собственник личного права в составе коллектива владельцев на часть национального богатства страны.

Реальная охрана государством этого права гражданина – основной экономический рычаг и стимул для граждан-собственников вкладывать личные деньги как в свою личную недвижимость, так и через налоги и прочие платежи в общенародную недвижимость и инфраструктуру государства.

Только личная материальная заинтересованность каждого гражданина и подданного, реальная защита законами права личной и частной собственности каждого являются основой паритета интересов  отдельного гражданина (подданного) и всего сообщества граждан –собственников страны и  в целом государства!

Для граждан с разной формой собственности территория страны – это их личное и единое экономическое пространство, т.к. его часть – в их личной и коллективной собственности.

Только в этом случае у граждан, с одной стороны, появляется основа возникновения всех остальных личных гражданских прав, а с другой – возникают экономически обоснованные личные обязанности  перед сообществом  граждан страны и юридической формой их взаимодействия – государством!

У трех государств содружества на очереди программа массового строительства государственного жилья; как нового, так и взамен ветхого и аварийного. Для её реализации в странах приняты соответствующие программы, но многие вопросы о финансировании, качестве строительства и доступности жилья для всех категорий граждан ещё ждут своего экономического решения и юридического обеспечения. В данной статье представлены предложения по решению некоторых из них. 

 

Глава I. 

 Государственный жилищный фонд

Основная функция государства как сообщества граждан – это обеспечение своих граждан жильём: доступным по цене, оснащенным современным набором инженерно-технических устройств (ИТУ), достойным по внутреннему объему и качеству конструкций, соответствующего санитарным нормам  для жилища Человека. 

Это главное условие высокопроизводительного личного и общественного труда родителей –  граждан страны, и основа достойного воспитания и обучения, здоровых детей.

 

Раздел 1.   Основные типы общенародной  недвижимости

Государственное жильё состоит из трех основных типов (видов) обменных фондов:

- выкупной,

- арендный,

- резервный.

Выкупной фонд

Жилища предоставляются для временного и долгосрочного пользования  только  гражданам страны согласно договору найма-выкупа, т.е. с правом выкупа ими жилища в личную собственность.

Для жилищ этого фонда основными критериями являются:

 - максимальный набор удобств и улучшений внутреннего объема жилища, соответствующий мировым стандартам и максимальным санитарно-техническим нормам для жилища человека;

- общая площадь на одного человека – от 18  до 25 кв. м.  Данный жилищный фонд – экономический класс жилья.

Арендный фонд

Жилища предоставляются только для временного пользования всем категориям населения  согласно договору аренды, т.е. без права выкупа ими жилища или его части в личную собственность.

 Для жилищ этого фонда основными критериями являются:

     - минимальный набор удобств и улучшений внутреннего объема жилища, соответствующий базовым санитарно-техническим нормам для жилища человека; 

     - общая площадь на одного человека – не менее 12 кв. м. 

       Данный жилищный фонд – социальный  класс жилищ.

Резервный фонд

Жилища предоставляются для временного проживания всех категорий населения при чрезвычайных ситуациях. 

         Для жилищ этого фонда основными критериями являются:

     - минимальный набор удобств и улучшений внутреннего объема жилища, соответствующий базовым санитарно-техническим нормам для жилища человека; 

     - общая площадь на одного человека – не менее 12 кв. м. 

         Данный жилищный фонд – специальный класс жилищ.

 

Раздел  2 

 Особенности периода массовой приватизации жилья

В развитие данной темы необходимо сделать анализ положений и особенностей периода массовой приватизации жилья на примере Казахстана.

Мы все по паспортам были гражданами СССР, и кому повезло (!) тот получил квартиру или жилой дом от государства через механизм приватизации. Нас называли и жильцами квартир, и квартиросъемщиками, которые на основании ордера на жилое помещение имели право занять это жилое помещение.  

Массовая приватизация проходила на основании договора о приватизации квартиры (дома), где государство выступило в статусе «ПРОДАВЕЦ», а одному из жильцов  квартиры присваивался статус «ПОКУПАТЕЛЬ». Оценочные комиссии провели оценку жилья для их «продажи в личную собственность по купонному механизму» этому покупателю.

Почему в документах о приватизации по купонному механизму использовано словосочетание «продажа в собственность граждан»? Видимо, только для того, чтобы хотя бы юридически «узаконить» передачу уже законно выделенного и добровольно занимаемого гражданами жилья, как простую продажу за деньги. Продано было это жильё в собственность граждан, а в какую собственность – частную или личную – в постановлении Кабинета Министров Республики Казахстан от 24.01.1992 г. № 66 уже нет ни слова.

Наличие в тексте рыночного термина «продажа» явилось юридическим обоснованием положения п. 20 Положения о приватизации, принятого данным постановлением.

А именно: «Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, вправе продавать, завещать, дарить, сдавать в аренду эти помещения в соответствии с действующим законодательством о собственности, а также совершать иные сделки, не противоречащие закону». Это наша история и трагедия для реальной экономики страны – как единого экономического пространства. 

Со временем во всех законодательных актах и нормативных документах страны исчезает само упоминание о личной собственности на приватизированные у государства квартиры и прочие объекты общенародной недвижимости. Это относится к заводам, детским садам и пр. объектам.

В дальнейшем жильцам квартир, не приватизировавших их в период массовой приватизации по ордерам, стали выдавать договоры найма на занимаемое ими жильё. У жильцов государственного (коммунального) жилищного фонда появляется двойной статус: наниматель-арендатор!

Текущее законодательство установило, что граждане страны в процессе приватизации (не продажи. – Авт.) приобрели право частной (не личной. – Авт.) собственности на жилище (раздел II, глава 2 Закона РК «О жилищных отношениях»).

Итоги приватизации уже, видимо, никто не станет подвергать ревизии (хотя вопрос спорный), но внести ясность в этом вопросе все равно предстоит в будущем.  Исходим из того, что это свершившийся факт, но как с минимальными издержками выправить этот перекос?

В предыдущих статьях этот вопрос раскрыт, но для полного понимания моей позиции в этой статье приведу сокращенную расшифровку основных прав собственности граждан.

        Частная собственность – владеть правом на право пользования внутренним объемом жилища до момента выкупа строительного объема квартиры в личную собственность.

       Личная собственность – владеть правом распоряжаться строительным объемом данной квартиры или владеть самой квартирой в её натуральном или физическом виде.          

Однако в вопросах собственности на жилища в кондоминиумах и в отдельных домах есть различия и ограничения. Пока этот вопрос не рассматриваем.

Рассмотрим ситуацию с правами собственности на приватизированное жильё и ещё не проданное третьим лицам. Возможно, законодатели внесут изменения в законодательство для этой категории граждан.

Если в ходе приватизации жилое помещение (внутренний объем квартиры. – Авт.) действительно перешло в общую совместную собственность «Нанимателя» и всех членов его семьи (и посторонних, но прописанных) на момент приватизации, то необходимо исходить из того, а точнее, законодательно признать, что:

   - каждый член семьи (группы проживающих) от грудного ребенка до пенсионера, являющийся гражданином Республики Казахстан (тоже и в России), должен быть наделен равной долей права частной собственности на данную совместную собственность – квартиру. Если они все частные собственники, а не наниматели-арендаторы, то на каждого из них в отдельности распространяется действие статьи 403, 405 Налогового кодекса РК и ст. 209 п. 1, ст. 210 п.1 ГК РК, как на собственников-налогоплательщиков;

   - дети,  родившиеся у членов семьи и усыновленные после приватизации, не зависимо от прописки и фактического проживания в квартире, автоматически – по закону получают  равную с другими собственниками свою личную долю права собственности на квартиру. При этом автоматически – по закону, меняется в сторону уменьшения величина доли остальных собственников. Смерть любого из собственников автоматически – по закону, увеличивает долю остальных собственников;

  - право частной собственности в приватизированной квартире, согласно ст. 188 п.5 ГК РК – бессрочно и не зависит от прописки, гражданства, наличия прав собственности на другую собственность (жильё), фактического проживания в квартире одного, группы или всех собственников этой квартиры. Другими словами, изменение состава собственников и их доли возможно только при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, согласно их личному заявлению. Доля детей сохраняется до их  совершеннолетия.

В вопросах приватизации жилья в современных условиях через «выкуп» по «рыночной стоимости» ещё больше казусов и нарушений прав граждан. Но это отдельная тема.

Рассмотрим правовые, налоговые и финансовые аспекты  жилищных фондов. 

 

Раздел 3  

Правовые аспекты права частной и личной собственности  на жилище человека

Весь спектр правоотношений – прав собственности у населения на жилищный фонд страны, должно рассматривать в виде четырех основных категорий.

Категория «А»: собственники-владельцы права распоряжения жилым и нежилым помещением.

Категория «В»: наниматели – владельцы права на право пользования внутренним объемом и выкупа права распоряжения  жилым и нежилым помещением.

Категория «С»: арендаторы – пользователи внутренним объемом жилых и нежилых помещений.

Категория «Д»: переселенцы  –  для временного размещения в экстренных ситуациях.

     Категория «А» – государство признает и гарантирует неприкосновенность права личной собственности на долю  каждого собственника в общем долевом владении  жилым и нежилым помещением.

Государство контролирует только соблюдение санитарно-технических норм для жилища, сохранность ИТУ и конструктивных элементов жилища, как части объема всего жилого дома, и гарантирует соблюдение прав прочих собственников и нанимателей в данном кондоминиуме.

Во владении собственников находится право распоряжения или само жилище в его натуральном виде, как строительный объем данной квартиры.

 Это личная собственность на жилище в составе кондоминиума. При согласовании с прочими собственниками и нанимателями кондоминиума,  право личной собственности на квартиру можно продать по договорной цене.

      Категория «В» – государство выделяет в общую совместную собственность отдельные квартиры только гражданам страны, как нанимателям для проживания, обмена и выкупа в личную собственность.

     Во владение нанимателям передается только право пользования внутренним объемом жилища.

     Это частная (смешанная) собственность, когда выкупленная доля в личной, а не выкупленная доля в общенародной собственности.  В личную собственность выкупается не только часть приведенного строительного объема  квартиры в жилом доме,  но и соответственная доля в стоимости объема помещений общего пользования: от фундамента до кровли, а так же в стоимости общего оборудования, внутренних и внешних инженерных сетей и коммуникаций,  относящихся к данному кондоминиуму – жилому многоквартирному дому.

           Категория «С» – государство предоставляет в аренду жилища: отдельные квартиры, комнаты и места в комнатах  только для временного проживания в них всем категориям населения.

       Государство не признает за арендаторами, каких-либо имущественных и неимущественных прав собственности на данные жилища.

       Это общенародная – муниципальная собственность,  находящаяся на балансе (в собственности) местных органов исполнительной власти (органов самоуправления).

      Категория «Д» – государство (МЧС и пр.) предоставляет отдельные квартиры, комнаты и места в комнатах всем категориям населения на период ликвидации чрезвычайных ситуаций.

       Государство не признает за переселенцами,  каких-либо имущественных и неимущественных прав собственности на данные жилища.

       Это общенародная – ведомственная собственность, находящаяся на балансе (в собственности) соответствующих государственных организаций.

 

Раздел 4  

Основы теории выкупа гражданами страны права личной собственности на общенародную недвижимость – жилища

Государство, как сообщество граждан, не может даже в принципе планировать получение прибыли в денежном эквиваленте со своих граждан от выкупа в личную собственность выданного им в наём жилья, созданного за счет госфинансирования. Этот принцип относится: к спортивным, социальным, образовательным и медицинским объектам в государственном секторе экономики. 

      Применительно к жилищам, весь комплекс благ от льготного владения правом пользования внутренним объемом жилища можно рассматривать как дополнительный доход у граждан. 

      Каждый гражданин, как частный собственник и наниматель сам устанавливает для себя сроки выкупа и объемы ежемесячных выкупных платежей. Чем дольше он платит (выкупает), тем больше переплачивает в итоге. Это закономерно и согласуется и с его личными возможностями и с экономическим паритетом  интересов  всего сообщества граждан. Но максимальный срок выкупа –  30 лет. 

      Прибыль всему сообществу граждан, т.е. государству, выражается в более производительном  труде каждого гражданина, быт которого гарантированно обеспечен сообществом граждан.  

     Дополнительная прибыль будет и в том, что ежегодная корректировка на инфляцию остаточной выкупной цены будет значительно опережать ежегодное снижение цены из-за естественного или физического износа домов и квартир.

      Тот же принцип в отношении гарантированного: наличия мест для детей в детских садах;  качественное общее и высшее образование и медицинское обслуживание граждан и их детей. Это вторая основа для производительного и качественного общественного труда в государственном секторе экономики, не говоря уже о частном секторе экономики. 

        Государственная недвижимость, т.е. созданная на средства всех граждан страны,  не может быть даже в принципе хуже по качеству частной, т.е. созданной только на средства отдельных граждан и находящаяся в их личной собственности. 

      Это аксиома для реальной смешанной формы экономики суверенного государства в XXI веке.

      Многие производства и виды деятельности эффективнее осуществлять в частном секторе экономики, где личные инвестиции и бизнес имеют экономически обоснованный приоритет над аналогичными  производствами, деятельностью и услугами  за счет госфинансирования. 

            

Раздел 5

Принципы расчета величины выкупа  жилища в личную собственность

 Каждый многоквартирный жилой дом является единым объектом недвижимости с текущей стоимостью в рыночных ценах на момент его создания. В тоже время объект в целом состоит из отдельных  квартир, собственниками которых  являются отдельные граждане.

Задача  этого раздела статьи обосновать, что величина выкупной цены каждой квартиры зависит от многих рыночных факторов. Разница между текущей стоимостью строительства многоквартирного дома и текущей выкупной ценой каждой из квартир обосновывается не только разницей в объемах, но и месторасположением квартир в жилом доме, но и местоположением  жилого дома в населенном пункте.

Использованные коэффициенты корректировки отражают (должны отражать) все рыночные факторы, которые после выкупа квартир прямо влияют на капитализацию – рыночную цену этих же квартир.

Основой составления таблицы № 1 является экономически обоснованный факт того,  что все наниматели квартир, согласно их объему и месторасположению в жилом доме, должны вернуть сообществу граждан (как и, кому подлежит обсуждению) как минимум те средства, которые государство, от имени этих граждан, дополнительно выпустило на строительство жилого дома.

Как рассчитываются эти коэффициенты? Как они называются? Почему такие, а не иные значения у коэффициентов?  Здесь можно и поспорить, но их сумма должна равняться нулю и это аксиома, которая гласит: Сумма корректирующих коэффициентов текущей (выкупной) стоимости (цены) каждой квартиры на её месторасположение (этаж)  в жилом доме,   всегда  равна  – 0 (нулю).

 

   Таблица корректировки текущей стоимости квартиры

на её месторасположение в многоквартирном жилом доме (кондоминиуме), в %

для исчисления выкупной стоимости  права личной собственности на неё.

 (Корректировка на неустранимые функциональные недостатки жилища)

Таблица № 1

 

Необходимо учесть, что наличие (отсутствие) летних помещений, объемов здания,  находящихся в общем пользовании  учитывается в расчете приведенного строительного объема всего дома, и каждой квартиры в нем.

 

Основные этапы расчетов выкупной цены   

1.   Расчет текущей стоимости 1 м³ строительного объема всего жилого дома.

2.   Расчет текущей стоимости 1 м³ строительного объема по каждой квартире. 

3.   Определение доли объема каждой квартиры в объеме всего дома.

4.   Расчет базовой текущей стоимости по каждой квартире.

5.   Корректировка текущей стоимости квартир на месторасположение – этаж (табл. № 1)

6.  Корректировка текущей стоимости на прочие неустранимые недостатки (угловые, торцевые и над арками и пр. табл. № 1). Эта  сумма равномерно добавляется к стоимости квартир внутреннего расположения, соответственно их доли в объеме всего дома.

7.  Сумма  текущей стоимости всех квартир должна быть равна  текущей стоимости

      строительства всего жилого дома на дату ввода в эксплуатацию (дате предоставления внаём). 

8.   Корректировка текущей стоимости каждой квартиры на местоположение жилого дома  в городе, селе и т.д. с целью установления (определения) её начальной выкупной цены.

 

Ситуации в современном секторе  приватизированного  жилья

      Право дополнительной компенсации есть и у частных собственников квартир в современных кондоминиумах.  Они вправе учесть дополнительные  негативные факторы (табл. № 2), которые влияют на рыночную цену их квартир в жилом доме.

 

Таблица  корректировки  текущей стоимости на наличие ухудшающих факторов. 

(Корректировка на устранимые функциональные недостатки жилища)

 Таблица № 2

     

      Компенсация собственнику «ущербной» квартиры производится за счет владельцев объекта коммерческой недвижимости под или оборудования установленного над  его квартирой. Сумма ежемесячной компенсации достигается двусторонним договором, если конечно не получено в прошлом нотариально заверенное согласие  прежних владельцев этой квартиры.

      Эти ухудшающие факторы будут иметь место и в объектах будущего государственного жилья, которые мы рассматриваем в данной статье.

      Будущий наниматель добровольно (сам выбирает) соглашается на выделяемую ему квартиру с  ухудшающими факторами, т.к. выкупная цена такой квартиры будет меньше и  возможно это ему будет выгодно на определенном этапе. Это его право и выбор, т.к. он в любой момент может занять другое жилище в этом доме или другом из обменного фонда с более комфортными условиями, но с более высокой выкупной ценой. 

     

Раздел 6    

Принципы  расчета ежемесячных платежей  для каждого нанимателя

        Как было обосновано в предыдущих разделах:

   -    Оценивается общенародная недвижимость, которая находится согласно договору найма только у граждан страны в частной собственности, т.е. на праве владения правом пользования внутренним объемом квартиры.

   - Текущая стоимость – затраты государства в рыночных ценах по созданию объекта недвижимости – жилого дома или квартиры;

   -  Текущая или выкупная цена – это текущая стоимость, скорректированная на внешние рыночные факторы: местоположение жилого дома и на инфляцию;

   - Налогообложение этой квартиры – подоходное налогообложение. Пользование общественным благом  рассматривается как дополнительный доход у граждан.

  -  Подоходное налогообложение - это льготный выкуп в личную собственность общенародной собственности – квартиры, с рассрочкой по годам, исходя из её выкупной цены.

 -   Оплата  этого налога (выкупа) – обязательные  ежемесячные денежные платежи. 

Для определения размера ежемесячных выплат, государство устанавливает максимальный срок выплаты (рассрочки по платежам)  – до 30 лет.

Почему 30 лет? Одним из обоснований является тот факт, что согласно нормам эксплуатации  основных конструктивных элементов жилых зданий, срок капитального ремонта установлен в 30 лет. Капитальный ремонт предполагает замену большинства конструктивных элементов здания и ИТУ. Это с технической стороны.

С одной стороны, данный срок можно рассматривать как льготный кредит для граждан страны. А с другой стороны,  к периоду капитального ремонта на счетах кондоминиума должны быть накоплены значительные денежные средства от выкупа квартир. 

      Рассмотрим условные примеры ежемесячных выплат – выкупа нанимателями их квартир в различных вариантах. 

Условный пример:

     Выкупная цена условной квартиры определенная на дату ввода в эксплуатацию, как её доля от  всего дома –                                                                6 000 000 тенге;

Приведенная общая площадь квартиры – 50,0 м2;

Месячный  платеж за всю квартиру будет равен: 6 000 000 : 30 : 12 = 16 668 тенге.

Семья из трех человек.

Муж, жена и несовершеннолетний ребенок (позиция 6 таблицы № 3).

 Разные варианты платежей в зависимости от состава нанимателей и размеров квартир приводятся в таблице № 3. 

 

Сравнительная таблица величины ежемесячных платежей по выкупу квартир

Таблица № 3

Продолжение таблицы № 3

 

 

 

Условные обозначения в таблице: 

Льготные категории граждан (один из вариантов):

-   мдм/мдо – многодетная мать (отец) –  на воспитании более 4-х детей;

-   ом/оо – одинокая мать или отец;

-   опп – отдельно проживающие пенсионеры;

-   нлд – несовершеннолетние дети (до 20 лет);

-   дс              –  дети-сироты до 20 лет;

-   инв           –  инвалиды I и II категории;

-   увд            – участники военных действий;

-   гвт        – герои войны и труда (согласно статусу о правительственных наградах);

 

       Примечание. При увеличении (уменьшении) состава семьи граждан, они всегда имеют право сдать государству выделенную им квартиру на прежний состав семьи взамен на другую квартиру, с большей (меньшей) площадью, соответствующей  составу семьи.

При этом:

-    Если семья переселяется в новое жилище, то сумма произведенных выплат за прежнюю квартиру не возвращается.

-     Если семья переселяется не в новую квартиру, то расчет идет от оставшейся суммы выкупа для данной квартиры, оставшейся от прежних нанимателей.   

       Это важно, т.к. реальная платежеспособность и мечты молодых и новых семей не всегда оправдываются в последствие. Это – отказ от своих детей, лишение родительских прав, разводы, неспособность родить и прочие ситуации в жизни конкретной семьи граждан.  

 

Юридический аспект статуса – семья граждан страны

     Необходимо отметить, что семья из гражданина страны и подданного государства  имеет (получает) статус «семья граждан страны» для получения в наем жилья от государства, только если статус гражданина в семье  имеет женщина.

     Брак подданного(ой) с гражданкой(ином), не является основанием приобретения статуса гражданина страны у одного из брачующихся.

    Только дети, рожденные гражданкой страны,  приобретают статус гражданина этой страны, в не зависимости от места (страны) рождения ребенка и гражданства биологического отца ребенка.     

     Имущественные и неимущественные права, взаимоотношения, статус граждан страны, подданных государства и прочих категорий населения раскрыт в моей статье «От Человека на земле, к Гражданину страны».

     Данная льгота для граждан страны единовременная акция государства, т.е. один раз в жизни! 

 

Раздел 7  

 Финансирование строительства  жилья  для граждан страны

Деньги у государства на это всегда были, есть и будут в объеме самодостаточности для этого и иных видов строительства общенародной недвижимости. Это не только жильё, но и больницы, школы, детские сады, общедоступные спортивные сооружения и пр. Это отдельная тема и часть её описана в моей статье «Деньги – потенциальное право собственности» в той её части, что рост национального богатства страны (в т.ч. и общего количества национальной валюты) связан с ростом числа всех видов объектов недвижимости на её территории, вне зависимости от источников финансирования их строительства. 

     Главное, что новое количество валюты государства,  Национальный банк печатает (т.к. и бумажные деньги, обеспеченные недвижимостью, видимо должны являться залоговым имуществом для части электронных) и выпускает  в оборот от имени граждан и только для своих граждан – единственного источника власти, согласно Конституции. Пока не спорим над этой аксиомой реальной экономики ради основной мысли этой статьи.

    Поэтому граждане страны для самих себя и на своей территории вправе самостоятельно решать: сколько нужно выпустить дополнительно  национальной валюты для строительства новых объектов недвижимости (и не только общенародного жилья), которые являются залоговым обеспечением для нового количества национальной валюты в их стране.

      Этот механизм можно только конкретизировать в отдельном исследовании, но основа его экономически обоснована тем, что:

    Первое. Выделяемые суммы на строительство жилья распределяется непосредственно (без посредников) только отечественным (желательно общенародным или совместным) предприятиям-изготовителям строительных материалов, изделий и конструкций, подрядным и субподрядным строительным организациям.

    Весь комплекс предприятий и организаций у стран СНГ есть и при необходимости будет увеличен до обоснованного количества. В строительном секторе экономики мы всегда были и должны остаться самодостаточными и независимыми ни от иностранных  займов, ни от «негативных явлений в мировой экономике».  Эта тема другого исследования.

   Второе.  Возвратные суммы (из введенных в оборот) от граждан в виде выкупа и аренды жилья практически полностью «консервируются» в целевых и закрытых фондах по: эксплуатации; модернизации; ремонту и обслуживанию государственного жилищного фонда. Эти деньги могут «крутиться» и в фондах кондоминиумов отдельных домов, и в составе из нескольких домов и прочих форм по управлению совместным имуществом или в структурах местного самоуправления территорий. 

Необходимо отметить, что только не в форме современных ТОО или АО, т.е. где есть юридическая уловка в виде «ограниченной ответственности» конкретных руководителей и исполнителей. Эта форма существует в мире, но может использоваться только в негосударственном – частном секторе экономики, в т.ч. и в жилищном фонде. Это отдельная тема и так же частично раскрыта  в моих статьях.

Это важно для понимания того, что в данном случае государство, как сообщество граждан, строит каждый дом для своих граждан, т.е. для самого себя.

        Государство должно восприниматься всем населением не как что-то обезличенное, а как определенное количество граждан-собственников страны, которые в сообществе и есть  власть и государство.

     При таком способе самофинансирования строительства общенародной недвижимости возникает законный вопрос о системе определения стоимости строительства, возврата средств и повышенного контроля  к исполнителям строительства. 

   

Общие вопросы по стоимости и строительству государственного жилья

   *    Текущая стоимость строительства (она же основа для выкупной цены) состоит из прямых затрат по созданию  жилого дома и стоимости внешних инженерных сетей, коммуникаций и благоустройства территории,  относящихся к данному дому и входящих в состав имущества кондоминиума.

* В текущую стоимость строительства не входит стоимость выкупа или аренды земельных участков. Земля – в коллективном владении правом пользования  всех граждан страны.                                                                                                    

 * Текущая стоимость строительства определяется в текущих рыночных ценах на дату ввода в эксплуатацию, что соответствует дате выдачи договоров найма на квартиры.

* Общая сумма затрат по строительству фиксируется только на стадии завершения строительства по факту. Нормативы стоимости и сроки строительства используются только при строительстве комплекса из одинаковых объектов в жилых микрорайонах.

 * Все необоснованные превышения стоимости строительства, устранение брака производятся только за счет личных средств учредителей и руководителей строительных фирм подрядчика и субподрядчиков, подписавших контракт на строительство.

 *  Заявка на тендер по строительству государственного жилья  размещается в республиканских и местных СМИ в течение не менее одного месяца. Недопустимо заключение договоров с посредниками!

* Заявка на тендер по поставкам основных материалов, конструкций и ИТУ для государственного жилья  размещается в республиканских и местных СМИ в течение не менее двух месяцев. Это принципиально, т.к. заказчик сам должен (может) выбирать и материалы и изделия для дома по принципу качество/цена/гарантия сроков поставки и должен (может) сам оплачивать напрямую изготовителям–поставщикам, а не посредникам.

* Заявка на тендер по строительству государственного жилья оформляется и подается «Заказчиком» - совместной комиссией граждан региона из семи профильных специалистов и двух представителей от исполнительной и представительной власти на данной территории. При введении местного самоуправления это будет самостоятельный орган. Т.е. комиссия должна состоять минимум из 9 человек, ответственных за: архитектурный, технический и экологический надзор, ответственных за работу: подрядных, субподрядных организаций, снабжения строительства, за выделение и обмен квартир.  Каждый член комиссии берет на себя обязательство о личной материальной и уголовной ответственности за качественное выполнение своих обязанностей. Тут много вариантов в свете будущего самоуправления территорий.

*  Вопросы стоимости и сроков строительства так же экономически разрешимы, т.к. в данном случае приоритетным является качество, дизайн строительства, современные ИТУ и благоустройство территорий жилых объектов. Другими словами максимальные блага от жилья и есть прибыль  граждан-государства. Это отдельная тема.

* Все расчеты общей стоимости строительства в начальном периоде реализации этой программы неизбежно будут связаны с навязанной нам «невидимой рукой рынка» минимальной стоимостью 1 м² общей площади жилья. В последствие, т.к. это госпрограмма и только для национальных компаний, приведет к логическому соответствию (равенству) рыночной и выкупной цены государственного жилья.

       В этом случае начнет действовать аксиома реальной экономики: «Нельзя своровать только то, что принадлежит на праве личной собственности или только у самого себя!». В том случае мы  получаем личную заинтересованность всего сообщества граждан страны в качественном строительстве с минимальными издержками и в сохранении жилья для самих себя и будущих  граждан. У самого себя трудно будет своровать, да ещё и личная ответственность за качество труда каждого исполнителя появляется перед конкретным количеством граждан страны.  

 

Раздел 8

  Фонды зачисления денежных средств,   поступивших от собственников, нанимателей и арендаторов жилищного фонда

 

    В каждой из категорий государственного и частного жилищного фонда необходимо создать свои компенсационные, доходные, возвратные и текущие фонды. Их как минимум четыре:

Категория «А»

Средства от поимущественного налога распределяются  между фондами:

  органа местного самоуправления – 55%;  города – 25%, области – 20%. 

Категория «В»

Средства от выкупа - подоходного налогообложения распределяются между фондами:

органа кондоминиума – 80%, органа местного самоуправления – 20%.

Категория «С»

Средства от аренды муниципального жилья распределяются  между фондами:

органа местного самоуправления – 40%;  города – 50%, области – 10%.

 Категория «Д»

Средства от аренды ведомственного жилья распределяются  между фондами:

соответствующего ведомства – 80%; города – 10%, области – 10%.

 

Общий вид представлен в таблице № 4.

 Таблица № 4

 

 

Раздел 9 

Сводная таблица налогов, выкупа и прочих обязательных платежей в жилищном фонде страны.  

 

 

Таблица № 5

Продолжение таблицы № 5

 

Некоторые вопросы компенсации невозвратных сумм при выкупе

      Вопросы компенсации государству списываемых или невозвратных сумм от льготных категорий граждан могут быть решены и за счет следующих источников обязательных выплат:

-  налога на недвижимое имущество подданных государства и прочих категорий населения;

-  экологического налога на недвижимость находящуюся на особых или охраняемых территориях – национальные парки, заповедники, зоны отдыха, водоохранные зоны, исторические места  и прочие земельные участки, не предназначенные под застройку объектами недвижимости; 

-  налога на бездетность;  

-  налога на дивиденды по акциям госкомпаний до 70%;

-  прочие экономически обоснованные обязательные выплаты и платежи. Их достаточно.

    Тема пока спорная, но решаемая и экономически обоснованная. Это отдельная тема.

 

Глава II

  Негосударственный (частный) жилищный фонд

 

Основа налогообложения личной собственности  – рыночная цена

 

      В частном жилищном фонде все льготы по категориям населения теряют экономический смысл. Объекты недвижимости, в т.ч. и жилища, находятся в их личной долевой собственности и они вправе лично распоряжаться ими, как личным капиталом.

    Современная ситуация, когда законодательно частная выступает как личная собственность граждан, родила  ряд перекосов в экономике и парадоксов в обществе. Это отдельная тема.

     В данной главе я только предлагаю рассмотреть принципы единообразия в определении рыночной цены жилья оценщиками с использованием только рыночного подхода в оценке. В  определении денежного эквивалента используется метод анализа сравнительных продаж аналогичного жилья.

    Это крайне важно и актуально, в свете введения экономически обоснованного налога за неприкосновенность права личной собственности на объекты недвижимого имущества граждан – их жилища. Рыночная цена жилищ - основа исчисления налога на недвижимое имущество и должна определяться с применением общих правил. 

   Здесь я привожу свой вариант таблиц корректировки, которые могут использоваться в процессе оценки рыночной цены на примере для квартир в многоквартирных жилых домах.  

   При определении средневзвешенной рыночной цены (среднее значение из интервала цен) необходимо учитывать данные из следующих таблиц.

 

Таблицы  корректировки рыночных  цен предложения аналогов  оцениваемого жилища (квартиры) на:

 

Наличие летних помещений.

Таблица № 6

 

Материал стен жилых домов.

Таблица № 7

 

Высоту внутренних помещений.

Таблица № 8

 

Внутренние улучшения – ремонт и дизайн.

Таблица № 9

 

Возраст жилых  домов

 

Кирпичные                                                                                                                                                           Таблица № 10

 

Ж/б панели и блочные                                                                                                                                        Таблица №11

 

Монолитный шлакобетон                                                                                                                                 Таблица №12

 

Наличие внутренних (внешних) систем обеспечения.

 (Корректировка на устранимые функциональные недостатки оцениваемой квартиры)

Таблица № 13

 

Наличие ухудшающих факторов для жилых помещений  

Таблица № 14

 

Месторасположение в жилом доме

 

3-этажный жилой дом                                                                                                                                     Таблица № 15

 

4-х этажный жилой дом                                                                                                                                     Таблица № 16

 

5-этажный жилой дом                                                                                                                                   Таблица № 17

 

6-этажный жилой дом                                                                                                                                   Таблица № 18

 

9-этажный жилой дом                                                                                                                                   Таблица № 19

 

10-этажный жилой дом                                                                                                                                 Таблица № 20

 

12-этажный жилой дом                                                                                                                                 Таблица № 21

 

16-этажный жилой дом                                                                                                                                 Таблица № 22

Этаж объекта оценки	Этаж аналога:
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16
	0,95	1,05	1,2	1,2	1,15	1,1	1,05	1,05	1,05	0,95	0,95	0,9	0,9	0,85	0,85	0,8
1	1	0,904	0,791	0,791	0,826	0,863	0,904	0,904	0,904	1	1	1,055	1,055	1,117	1,117	1,187
2	1,105	1	0,875	0,875	0,913	0,954	1	1	1	1,105	1,105	1,166	1,166	1,235	1,235	1,312
3	1,263	1,142	1	1	1,043	1,090	1,142	1,142	1,142	1,263	1,263	1,333	1,333	1,411	1,411	1,5
4	1,263	1,142	1	1	1,043	1,090	1,142	1,142	1,142	1,263	1,263	1,333	1,333	1,411	1,411	1,5
5	1,21	1,095	0,958	0,958	1	1,045	1,095	1,095	1,095	1,21	1,21	1,277	1,277	1,352	1,352	1,437
6	1,157	1,047	0,916	0,916	0,956	1	1,047	1,047	1,047	1,157	1,157	1,222	1,222	1,294	1,294	1,375
7	1,105	1	0,875	0,875	0,913	0,954	1	1	1	1,105	1,105	1,166	1,166	1,235	1,235	1,312
8	1,105	1	0,875	0,875	0,913	0,954	1	1	1	1,105	1,105	1,166	1,166	1,235	1,235	1,312
9	1,105	1	0,875	0,875	0,913	0,954	1	1	1	1,105	1,105	1,166	1,166	1,235	1,235	1,312
10	1	0,904	0,791	0,791	0,826	0,863	0,904	0,904	0,904	1	1	1,055	1,055	1,117	1,117	1,187
11	1	0,904	0,791	0,791	0,826	0,863	0,904	0,904	0,904	1	1	1,055	1,055	1,117	1,117	1,187
12	0,947	0,857	0,75	0,75	0,782	0,818	0,857	0,857	0,857	0,947	0,947	1	1	1,058	1,058	1,125
13	0,947	0,857	0,75	0,75	0,782	0,818	0,857	0,857	0,857	0,947	0,947	1	1	1,058	1,058	1,125
14	0,894	0,809	0,708	0,708	0,739	0,772	0,809	0,809	0,809	0,894	0,894	0,944	0,944	1	1	0,941
15	0,894	0,809	0,708	0,708	0,739	0,772	0,809	0,809	0,809	0,894	0,894	0,944	0,944	1	1	0,941
16	0,842	0,761	0,666	0,666	0,965	0,727	0,761	0,761	0,761	0,842	0,842	0,888	0,888	0,941	0,941	1

 

    В практической оценке единообразное применение оценщиками коэффициентов из этих таблиц будет способствовать как единообразию и повышению качества оценки, так и возможности её проверки заинтересованными и уполномоченными лицами.

   Количество данных таблиц и приведенные в них данные подлежат обсуждению в профессиональной среде оценщиков имущества. 

 

Заключительная часть 

     Важнейшей  из  составляющих понятия  НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО являются объекты жилищного строительства – жилище человека.

     Поэтому объекты недвижимости и являются для человека основным (единственным) товаром, а права личной и частной собственности на недвижимость – основой реального богатства человека на земле, а точнее, гражданина на территории своей страны.

    Строительство от имени сообщества граждан страны жилья для отдельных граждан из этого сообщества только этим сообществом финансируется. Деньги для создания нового жилья выпускаются Национальным банком страны в достаточном для строительства объеме от имени всех граждан государства, в их числе и тех граждан, для которых строится это жильё.

    Это и теория, и экономическое обоснование создания первоосновы для направления всего опыта и умений граждан в конкретные дела (бизнес), повышения производительности общественного и личного труда. Это важнейшее условие, как будущего благосостояния граждан, так,  и основа улучшения демографической ситуации, сохранение национальной идентичности и экономической независимости государства.

    Это не коммунизм и не утопия, а чисто прагматический подход и экономически обоснованный вывод. С одной стороны, у всех граждан всегда должно быть конституционное право гарантированного и льготного выкупа в личную собственность государственного жилья. С другой стороны, у части граждан страны  и подданных  государства всегда должна быть конституционная гарантия неприкосновенности их личного права на жильё и прочие объекты недвижимости.

    Только в этом случае у граждан, с одной стороны, появляется основа возникновения всех остальных ЛИЧНЫХ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ, а с другой стороны, возникают экономически обоснованные ЛИЧНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ перед сообществом  всех граждан страны и юридической формой их взаимодействия с государством!

    Это основа и единого экономического пространства на территории трех стран СНГ и основа для общей стратегии развития экономики, общей методики оценки национального богатства своих стран и основа введения в будущем  единой валюты в экономическом союзе.

   У нас для самих себя есть всё для строительства современного жилья, его отделки экологическими материалами и оснащения современным оборудованием, в т.ч. перевода своих стран на  всеобщую газификацию для централизованного и автономного теплоснабжения жилищ.